Покупка нежилого помещения физическим лицом у юридического лица

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка нежилого помещения физическим лицом у юридического лица». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если при покупке физ.лицом составляется стандартный договор купли-продажи нежилой недвижимости, то в договоре с юридическим лицом важно прописать все нюансы помещения. Наличие инженерных коммуникаций, уровень внешней и внутренней отделки помещения, возможность размещения рекламной продукции на здании – все это необходимо прописать в договоре купли-продажи, так как эти факторы имеют важность для покупателя.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физлицом

Коммерческая недвижимость — это объекты нежилого фонда, которые предназначены для получения прибыли (склады, офисы, магазины).

Сразу отвечу «да» на вопрос: «Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?» По закону, приобрести КН может и «физик», и физлицо в статусе ИП, и юридическое лицо.

Покупая склад или здание бизнес-центра на физлицо, обратите внимание на следующее:

• Усли Вы планируете владеть объектом меньше пяти лет, то в момент продажи придется уплатить налог (13% от разницы между ценой продажи и покупки).
• При разводе КН будет считаться совместно нажитым имуществом.
• Для покупки объекта понадобится согласие супруги (супруга).

Распространённые ошибки

Разберём главные ошибки, которые совершают продавцы:

Бардак в документах. Не торопитесь выставить объект на продажу — сначала разберитесь со всеми бумагами: соберите документы на помещение и землю, перезаключите договоры с арендаторами, наведите порядок в договорах с поставщиками услуг. Недвижимость должна находиться на витрине с полностью собранным пакетом документов. Если подойти к этому безответственно, переговоры затянутся, покупатель окажется в подвешенном состоянии, а продавцу придётся лихорадочно собирать оставшиеся бумажки.

Плохое состояние. Никто не захочет покупать проблемы. Если в помещении сломалась вентиляция или посыпалась штукатурка, лучше заняться этими вопросами самостоятельно — и только потом пытаться продать объект.

Завышенная цена. Стоимость выше рыночной оттолкнёт потенциальных инвесторов. Чтобы объект не ждал своего нового владельца несколько лет, воспользуйтесь услугами оценщика — либо тщательно проанализируйте характеристики помещения с помощью критериев, о которых мы говорили выше.

Плохая презентация. Предпринимателей интересует не помещение, а доход. Опытные продавцы представляют помещение с точки зрения цифр — они акцентируют внимание на проходимости, доходности с одного метра, средней арендной ставке и других финансовых показателях. Если покупатель не увидит выгоду для себя, сделка не состоится.

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности. «Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance. Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону. «То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам. Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д. Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сравнительная характеристика процедур

Приобретение недвижимости через торги имеет свои преимущества:

1. более высокую безопасность для соискателя, тогда как частные лица нередко оказываются мошенниками;
2. низкая стоимость недвижимости;
3. все документы будут юридически проверены;
4. удобная электронная форма проведения.

Минус только один, среди представленных лотов соискатель может не найти нужный ему вариант.

Преимущества при покупке у частного лица:

• разнообразие предложений;
• быстрые сроки оформления сделок;
• нет риска проиграть аукцион;

Недостатки:

1. непроверенные покупатели;
2. недостоверность технической документации;
3. возможность выявления обременений.

Подводные камни и риски

Самые большие риски у сделок между физлицом-покупателем и юрлицом продавцом:

1. Мошенничество и подделка документов.
2. Юрлицо может расторгнуть сделку, например, если не получено согласие от всех учредителей.
3. Если фирму ликвидировали или признали банкротом сделку признаю недействительной.

Чтобы избежать рисков нужно запросить в МФЦ выписку о зарегистрированных правах, переходе прав, наличии обременений.

В документе будут указаны:

1. собственник квартиры;
2. предыдущий собственник и процесс передачи продавцу;
3. является ли она заложенным имуществом;
4. есть ли другие ограничения.

Как продать квартиру под коммерческие цели?

Продать квартиру под коммерческую недвижимость можно 2-мя путями:

1. Продать объект как он есть, т.е. продается жилая недвижимость. В дальнейшем новый владелец уже сам будет заниматься ее переводом в нежилой фонд.
2. Собственник сам занимается переводом квартиры в нежилое помещение, а затем ее продает.

Справка! Перевод жилого помещения в нежилое занимает от 9 месяцев до 2-ух лет.

Квартиру можно перевести в нежилой фонд, только если:

• в ней никто не зарегистрирован;
• имеется отдельный вход или возможность его сделать;
• под квартирой не имеется никаких жилых помещений;
• она не арестована.

Имеет ли ИП право на налоговый вычет

Уменьшение суммы подоходного налога или вычет, может получить физическое лицо при приобретении недвижимости. Имеет ли смысл подавать налоговые декларации с целью возвращения части налогооблагаемой суммы при покупке коммерческого объекта? Данная ситуация попадает под одну категорию вместе со сделками купли-продажи между родственниками и неработающими гражданами. Иными словами, при покупке коммерческой недвижимости налоговый вычет не производится.

Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности

Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.

Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.

• Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
• Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
• В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.

Как оптимизировать налоговую нагрузку?

Налоговая нагрузка может оказаться серьёзным бременем, которое помешает получать достаточно высокий доход от коммерческой недвижимости, чтобы такое вложение оправдалось. Поэтому стоит задуматься над тем, как уменьшить такую нагрузку.

Возможно в некоторых случаях полное освобождение от уплаты налога на коммерческую недвижимость. Для этого должно быть право на получение льготы. Например, такая возможность есть у организаций, которые оказывают помощь социально незащищённым слоям населения (инвалидам или детям). Резиденты особых экономических зон в ряде случаев тоже освобождаются от уплаты налогов или должны выплачивать их по ставке 0%.

Важно: освобождение от уплаты налогов — это не равнозначно нулевой ставке. В первом случае налогоплательщик не должен вообще ничего делать. Во втором он обязан подавать декларацию или же оформлять любую другую отчётность, которая бы подтверждала его льготы. И если опоздает с подачей таких документов или предоставит их неверно заполненными, например, то его могут оштрафовать.

В отношении юридических лиц налог на коммерческую недвижимость касается именно объектов капитального строительства. То есть выплачивать его с земельных участков не нужно. При этом не имеет значения, обособлены ли они как-то или же на них стоят здания.

В целом у юридического лица есть 2 основных способа уменьшить налоговую нагрузку. Это:

1. Оспаривание применения кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы, а не остаточной стоимости. То есть нужно доказать, что с соответствующего объекта налог должен взиматься согласно статье 375 НК РФ, а не в соответствии со статьёй 378.2 НК РФ.
2. Оспаривание кадастровой стоимости. Она должна соответствовать реальной рыночной, а не быть завышенной. Оспаривание в 2020 году возможно только через суд. Раньше существовала возможность подачи заявления для оспаривания ещё и через комиссию, но сейчас такая схема уже не работает.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При подготовке сделки купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего юридическому лицу, следует принимать во внимание ряд аспектов:

• Если организация-продавец существует в корпоративной форме (ООО с несколькими участниками, акционерное общество), то продажа недвижимости юридическим лицом возможна только после проведения общего собрания участников. В его ходе должно было достигнуто решение о возможности реализации искомого имущества, что подтверждается официальным протоколом собрания.
• Если в организации имеется только один участник-учредитель, то он принимает решение единолично, но оно в любом случае должно быть подкреплено протоколом.
• При подготовке и проведении сделки купли-продажи с недвижимостью должны соблюдаться условия уставных документов. В отдельных случаях в них может быть закреплен запрет на продажу и в целом отчуждение организационной собственности сторонним лицам. При наличии таких ограничений следует первоначально провести собрание учредителей, в его ходе принять изменения в Устав – и после этого можно начинать подготовку будущей сделки.
• Для подписания договора купли-продажи имущества, принадлежащего юрлицу, необходимо определить уполномоченного представителя организации. Его право представлять интересы организации-продавца должно быть подтверждено доверенностью с правом подписания документов. Соответственно, если происходит продажа недвижимости между юридическими лицами, то в сделке должны принимать участие представители обеих компаний.
• Если в сделке принимает участие непосредственный руководитель организации, то оформление доверенности для него не требуется – полномочия подписывать документы закреплены в его должностных правах и обязанностях.
• По аспектам налогообложения сделки по реализации имущества юридического лица существенно отличаются от аналогичных процедур, проводимых между физическими лицами.

Как оформить коммерческую недвижимость: 3 способа снизить риски и минимизировать налоговую нагрузку

Нередко собственники сталкиваются с дилеммой, относительно того, по какой цене продавать недвижимость. Если указать завышенную цену, то процесс реализации недвижимости может затянутся на долгое время. И наоборот, если выставлять недвижимость по заниженной цене, то можно, как говорится продешевить, и недополучить выгоду. Поэтому, после того, как было принято решение о продаже недвижимости. следует обратиться за услугами специализированных агентств, которые занимаются оценкой недвижимости.

На цену обычно влияет назначение недвижимости (т.е. это может быть магазин, заведение общепита, офис и т.д.) ее размер, местоположение, транспортная доступность, уровень развития инфраструктуры, год постройки и т.д.

Конечно, на коммерческую недвижимость распространяются те же самые требования, что и на случаи реализации жилой недвижимости. Среди подобных требований обычно следующие:

• недвижимость должна быть в собственности
• отсутствие обременений
• отсутствие притязаний третьих лиц
• полный порядок документации

Говоря о первом элементе из списка, следует отметить, что бывают случаи. когда недвижимость находится в собственности ни одного, а сразу нескольких лиц. Получается, что при реализации таковой, в сделке должны участвовать все собственники, либо же каждый из них должен дать одобрение на проведение таковой. Иначе сделка будет признана недействительной. Т.е. никаких юридических последствий после ее заключения не последует.

Юристы рекомендуют соблюдать следующий алгоритм действий:

1. Подготовить решения о продаже. Провести собрание акционеров, обсудить нюансы сделки и зафиксировать их в протоколе. Указать, кто возьмёт на себя непосредственно процесс продажи.
   Если собственник один, оформить решение в виде письменного документа.
2. Составить договор купли-продажи. В документе нужно зафиксировать все условия проведения сделки: характеристики объекта, цену, данные продавца и покупателя.
3. Заключить сделку. Если сторон всё устраивает, они подписывают договор. После чего заверяют его у нотариуса.
4. Переоформить право собственности. После заключения сделки, нужно подать заявку в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После того как изменения внесут, сделка будет считаться окончательно заключенной.

Для совершения сделки по купле-продаже квартиры и покупателю, и продавцу необходимо подготовить целый пакет документов. Юридическому лицу потребуется:

• выписка из ЕГРЮЛ;
• копия устава;
• письменное доказательство того, что сделка не относится к крупным, либо согласие учредителей и акционеров на покупку жилой недвижимости;
• доверенность на представление интересов организации, если при подписании договора присутствует не учредитель, а доверенное лицо;
• паспорт или какой-либо другой документ, подтверждающий личность доверенного лица или руководителя.

Продавец подготавливает следующие документы, даже если собственник квартиры – юридическое лицо, а не физическое:

• паспорт либо учредительные документы (в зависимости от того, кем является продавец);
• документы, подтверждающие наличие у продавца права собственности на конкретный объект;
• правоустанавливающие документы;
• выписка из реестра о том, что квартира не имеет каких-либо обременений;
• правовая справка об отсутствии долгов по коммуналке;
• техплан и техпаспорт;
• справка о том, что в жилплощади никто не прописан;
• если в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки;
• если собственность относится к совместно нажитой супругами, необходимо согласие на продажу каждого из них;
• доверенность на представление интересов (если вопросами продажи занимается не владелец квартиры, а другое лицо).

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца. Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:

• личность владельца – нужно убедиться, что тот, кто выдает себя за собственника коммерческой недвижимости, действительно является таковым, а также может ли он распоряжаться объектом;
• наличие обременений – даже если права владельца на объект подтверждены, он может находиться под арестом или выступать залогом по незакрытому кредиту. В этом случае сделку заключать нельзя – она легко может быть оспорена;
• права третьих лиц – нередко у коммерческой недвижимости есть несколько совладельцев, и продажа объекта возможна только с их согласия. Также права третьих лиц могут нарушаться, если процедура переведения объекта из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями;
• история операций с данным объектом недвижимости – нужно убедиться, что предыдущие перепродажи недвижимости выполнялись в рамках законодательства, иначе это может стать причиной обжалования договора в суде и его расторжения;
• финансовая состоятельность продавца – даже если все документы при покупке коммерческой недвижимости в порядке, но продавец испытывает финансовые трудности и потенциально может быть признан банкротом, от сделки лучше отказаться, поскольку кредиторы впоследствии имеют право оспорить все сделки обанкротившегося, в том числе и продажу недвижимости;
• соблюдение строительных и других норм – особо важно при покупке нового объекта у застройщика. Компания должна предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, подтверждающие, что все операции выполнялись в соответствии с требованиями и нормами, и у владельца не возникнут проблемы с проверяющими органами или при эксплуатации недвижимости.

Провести полную и глубокую проверку объекта пред покупкой сможет только опытный и профессиональный адвокат по вопросам недвижимости, специализирующийся на подобных вопросах. Его помощь станет незаменимой и минимизирует все риски при заключении сделки.

Похожие записи:

• Берут ли в армию с судимостью условной по контракту
• Судебная практика по восстановлению пропущенного срока принятия наследства по завещанию
• Что такое аккордная оплата труда