Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп земельного участка находящегося в аренде Краснодарский край». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.
Может ли департамент имущественных отношений отказать в оформлении участка сельхозназначения крестьянскому хозяйству?
Да, при наличии одного из снований, указанных в ст. 39.16 ЗК РФ. В остальных случаях отказ неправомерный и его можно обжаловать в судебном порядке.
Так, было удовлетворено исковое заявление главы КФХ в Краснодарском крае о признании незаконным отказа департамента в предоставлении в собственность участка за плату без проведения торгов.
Департамент мотивировал свой отказ тем, что на территории арендуемого участка расположен газопровод, отсутствие согласия супруги и цели использования территории.
Суд, изучив материалы дела, определил, что наличие газопровода не является основанием для отказа.
В связи с отсутствием согласия и цели в заявлении департамент обязан был вернуть заявление, а не рассматривать его и выносить решение.
Таким образом, суд удовлетворил иск заявителя и обязал предоставить участок за плату без проведения торгов.
Регистрация права собственности
Выкуп участка из аренды в собственность подразумевает совершение арендодателем целого комплекса юридически значимых действий. Во-первых, сторонам необходимо договориться об условиях сделки, затем подписать ДКП, а после этого, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Для осуществления регистрационных действий необходимо подать заявление, подкрепленное пакетом документов, в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии:
- лично, путем подачи сотруднику ведомства;
- через МФЦ;
- онлайн, на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.
Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность
В России обычно арендуют землю два вида собственников. Первыми являются фермеры и крупные агрохолдинги. Они во временное пользование берут земли сельскохозяйственного назначения и выращивают на них разные культуры. Сейчас спрос на землю очень высокий особенно в Краснодарском крае – житнице России. Но и в Центральном федеральном округе (ЦФО) за последний год-два вырос спрос на землю. Сразу скажу, что государству не совсем выгодно продавать эту землю, гораздо прибыльнее ее сдавать. Ведь в таком случае, оно может диктовать арендатору свои условия.
Но все же советую, если соблюдены все условия – участок находится в аренде более трех лет, нет никаких нарушений в землепользовании, задолженностей и моратория на выкуп земель сельхозназначения в данном российском субъекте, – выкупать. Таким образом, уже не государство, а владелец, к примеру хозяин крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) будет диктовать условия на случай, если крупный агрохолдинг захочет его выкупить.
И второй вид собственника – это владелец коммерческой недвижимости, построенной на государственной земле. И здесь тоже есть свои формальности, которые необходимо соблюсти. Выкупить землю можно, если все здания, находящиеся на ней, принадлежат одному собственнику – будущему покупателю. Важно помнить, что в городах, впрочем, как и в и других населенных пунктах под коммерческую недвижимость можно выкупить только земли с уже построенными на них зданиями и строениями.
Как перевести землю из аренды в собственность
- В городах с численностью населения выше 3 млн.чел — стоимость выкупа равна 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве выкуп муниципального земельного участка под объектом строительства равен 20-25%; в Санкт-Петербурге — 19,5 % (по общим правилам). Если земля федеральная (принадлежит государству, а не муниципалитету), то могут потребовать выкуп с коэффицентом 1, то есть за полную кадастровую стоимость;
- В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. — в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. стоимость выкупа в собственность будет от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
- В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов — в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога, т.е. стоимость выкупа будет от 3-х до 15% кадастровой стоимости. Например, в Московской области — 10-кратная ставка, поэтому перевод участка из аренды в собственность будет стоить 15% кадастровой стоимости;
- Размер выкупа для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально и может быть менее 1% кадастровой стоимости.
Приватизация (выкуп) земельного участка
Мы готовы осуществить сопровождение мероприятий по приобретению земельного участка в собственность за плату как в административном так и в судебном порядке. Причем, в ряде случаев сохраняется возможность выкупа земельного участка за плату, в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Для этого нам потребуется судебное решение, так как органы государственной власти и органы местного самоуправления города Краснодара и Краснодарского края (департамент имущественных отношений, департамент муниципальной собственности и городских земель) рассчитывают размер выкупной стоимости в соответствии с действующим законодательством (в полном размере кадастровой стоимости).
Выкуп земельного участка под законным объектом капитального строительства осуществляется в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выкупная стоимость в Краснодаре исчисляется для объектов индивидуального жилищного строительства, личных подсобных хозяйств в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Грубо и приблизительно размер выкупной стоимости (максимально возможный) вы можете определить, умножив размер кадастровой стоимости, указанный в кадастровом паспорте на 0,015 % (максимальная ставка земельного налога) и на 17. Для всех остальных объектов выкупная стоимость принятием постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.12.2021 № 1192 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2021 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» определяется в размере полной кадастровой стоимости (то есть того значения, которое указано в кадастровом паспорте).
Приватизация (выкуп) земельного участка
Зачастую более рациональным способом приобретения земельного участка в собственность за плату являлось судебное решение, обязывающее администрацию муниципального образования город Краснодар предоставить его в порядке статей 39.14, 39.17, 39.20 Федерального закона РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации» собственнику законных объектов капитального строительства. Данная возможность сохраняется, если не аннулированы записи ЕГРП на существовавшие объекты капитального строительства. А в случае, если сохранились отказы в предоставлении данного земельного участка, датированные не позднее 15.12.2020, то существует возможность приобретения участка не по полной кадастровой стоимости, а в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. Необходимо иметь документальное подтверждение обращения до вступления в силу постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.12.2020 № 1192 «О внесении изменений в постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25 марта 2020 года № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края». Целесообразно при наличии такой возможности осуществлять выкуп земельного участка в судебном порядке.
Процедура выкупа земельного участка из аренды в собственность
- Во-первых, разрешено получение наделов в аренду без предварительного проведения торгов, в случае, когда:
- речь идет об участках под ИЖС, ЛПХ (в пределах населенных пунктов), а также наделах под садоводство, дачное и фермерское хозяйство;
- запрашивается земля под сенокосы и огороды, ЛПХ. Участок при этом должен находиться за границами поселения.
- Во-вторых, стоимость выкупа теперь представляет собой процент не от рыночной стоимости надела, как было ранее, а от кадастровой. Это касается земель для с\х производства, предоставленных физическим или юридическим лицам, при соблюдении некоторых условий:
- Договор аренды должен быть заключен не менее чем на трехлетний срок;
- Заявление на выкуп земельного участка из аренды без торгов должно быть подано до истечения срока аренды (3 года, как правило);
- Со стороны арендатора не должно быть зафиксировано нарушений пунктов договора аренды.
Причины для перевода в частную собственность
Вопрос переоформления прав на арендованный участок решается одним из трех способов:
- Право на пожизненное владение с возможностью передачи по наследству.
- Оформление договора бессрочного пользования.
- На основании положений закона осуществляется перевод в собственность арендованного по договору участка.
Суд – главный защитник
Другому фермеру из Новопокровского района, Вячеславу Якимченко, в этом смысле повезло гораздо больше – он буквально вскочил в отправляющийся вагон.
История выкупа земли у Вячеслава Григорьевича началась в 2012 году. Обратившись, как положено, в департамент, он получил решительный отказ. Виной всему была балка, с которой соседствовали взятые в аренду участки («санитарная зона водных объектов»). Чтобы устранить это препятствие, Якимченко пришлось за свой счёт провести межевание земли и разделить два арендованных участка на четыре. На это ушла пара лет.
Но и после раздела Вячеслав Григорьевич получил отказ департамента. На этот раз ему объявили, что договор аренды между ним и администрацией Новопокровского района давным-давно расторгнут.
А дело, как оказалось, было всё в тех же снятых полномочиях.
В марте 2013 года глава администрации Новопокров-ского района издал постановление № 694, продлившее аренду для Якимченко на 10 лет. Позже выяснилось, что у района не было права распоряжения землёй, и постановление было отменено.
«При этом не имеется сведений, что Департамент имущественных отношений направил В.Г. Якимченко уведомление о прекращении договорных отношений», – установит в 2016 году Арбитражный суд.
Этот факт станет решающим в борьбе фермера с органами власти. Судья, перечислив целый ряд правовых норм, объяснит сторонам, что статус арендатора оставался у Вяче-лава Григорьевича и после 2013 года.
«Поскольку заявитель продолжал пользоваться участком после истечения срока действия договора и арендодатель не заявил соответствующих возражений, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок», – сказано в решении суда.
Два судебных производства прошёл новопокровский фермер, но своё право на льготный выкуп доказал. Буквально пока материал готовился к печати, Вячеславу Григорьевичу пришло письмо с предложением заключить
договор купли-продажи. Причём по льготной цене и сразу на все четыре участка.
– Жду, пока перечислят деньги за кукурузу, и тут же пойду платить, – рассказал Вячеслав Якимченко. – По-моему, пока только мне удалось доказать своё право. Несколько фермеров уже приезжали ко мне с просьбой посмотреть судебные документы.
Фермеры, столкнувшиеся с этой ситуацией, недоумевают, зачем была устроена такая ловушка, когда сельхозпроизводителей заставили перезаключить договоры и отсчёт «стажа» начался заново, лишив аграриев права на льготный выкуп. И к сожалению, в мышеловку с полномочиями попали не только жители Новопокровского района. Похожие истории случились в Лабинском, Тихорецком, Кавказском и других районах Кубани.
Какая документация нужна
Для осуществления процедуры выкупа нужно подготовить следующие бумаги:
- Заявление по установленной форме о намерении выкупить арендуемую площадь.
- Гражданский паспорт заявителя и его ИНН. При обращении организации необходимо представить уставную документацию, а также выписку из приказа о назначении руководителя компании.
- Бумаги, подтверждающие легитимность владения объектом.
- Кадастровая и техническая документация, содержащая параметры территории.
- Заключение независимого эксперта о стоимости арендного имущества в год совершения сделки.
- Технические планы дома и дополнительных строений на участке.
- Справка из Единого реестра прав, подтверждающая отсутствие ограничений в использовании земли.
По правилам ГК договор аренды заключается на определенный срок, в том числе предельно допустимый, и прекращает свое действия после его истечения. При этом на протяжении периода действия договора, арендатор обязуется исправно перечислять арендодателю плату.
Право выкупа может быть закреплено на уровне законодательства либо предусмотрено положением договора.
При этом основополагающим условием передачи земли в собственность арендатора выступает следующее: пользователь земли до окончания срока действия договора выплатит арендодателю стоимость участка.
Выкуп осуществляется при соблюдении следующих условий:
- Объект должен пройти кадастровый учет.
- Участок должен относиться к числу объектов, подлежащих передаче в аренду. Таковыми законодательство признает участки:
- сельхозназначения, которые можно использовать только для ведения фермерского хозяйства;
- отведенные для ИЖС;
- предназначенные для возведения социальных объектов, например, больниц, школ, детских садов.
- Выкуп земли, не относящейся к категории сельскохозяйственных ресурсов, допускается при условии того, что по территории участка не проходят инженерные сети.
Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.
Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.
«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.
Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.
Что делать если имеется несколько владельцев
Нередки случаи, когда на одной территории располагается сразу несколько строений, принадлежащих разным людям или организациям. Однако по закону каждый из владельцев недвижимости вправе претендовать на приватизацию земли под своими объектами, поэтому процедура выкупа, в этом случае, немного иная.
Если имеется несколько владельцев на землю, то стоит прибегнуть к одному из приведённых ниже решений:
- лица могут на общем собрании договориться о равном разделе находящегося в их пользовании участка;
- составить соглашение на приватизацию спорного участка в равных долях.
Расчёт стоимости земельного участка
Цена приобретаемого участка напрямую влияет на возможность покупки. Стоит разобраться из чего складывается стоимость земли.
По Закону существует два способа определения стоимости недвижимого имущества:
- Расчет процента от кадастровой стоимости объекта. Метод применяется, когда покупатель имеет приоритетное право выкупа.
- Анализ рынка подобной недвижимости и составление на его основе формул, позволяющих определить цену конкретного объекта.
Текущая экономическая ситуация оказывает непосредственное влияние на формирование цены. Кадастровая стоимость устанавливается в размере средней стоимости одного квадратного метра недвижимости в конкретном регионе, исходя из особенностей данной группы в рамках методов массовой оценки. Рыночная же стоимость — из расчета в рамках индивидуальных методов.
По Закону цена на земельный участок определяется по следующей формуле: Ц=Цкад х К, где Ц — цена участка, Цкад — кадастровая стоимость, К — корректирующий коэффициент, установленный в Земельном Кодексе.
Коэффициент устанавливается в зависимости от предназначения и статуса выкупаемой территории. Разобрать показатели можно на примере Закона Санкт-Петербурга №59-19 от 15 02.10 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге».
Показатель равный 1 устанавливается в случаях:
- Если продаваемый участок предназначен для сельскохозяйственного использования, на котором расположены сооружения и конструкции, оформленные в собственность арендатором;
- При продаже участка, находящегося в постоянном пользовании юридического лица и перечисленные в пункте 2 статьи 39 Земельного Кодекса;
- Если участок продается для постройки ИЖС, дачного хозяйства или садоводства. Уполномоченный орган извещает покупателя о своем решении и предоставляет все данные с полными характеристиками надела;
- Если участок образован из земли, выделенной некоммерческой организации, сформированной из граждан, для исследования местности в целях сооружения ИЖС. Земля передается членам организации или самой организации, по решению её участников.
Показатель равный 0,5 устанавливается, когда продажа осуществляется из земель, предоставленных в аренду с целью комплексного освоения, гражданину, с которым заключен специальный договор. Исключение составляют граждане, арендовавшие землю для освоения с целью создания жилья экономкласса.
Коэффициент 0,05 используется:
- При продаже участков, на которых находятся садовые и дачные дома, являющиеся собственностью покупателя;
- Если земля продается участникам некоммерческой организации, которым был предоставлен данный участок для расположения ИЖС и дачных построек;
Коэффициент 0,01 используется:
- Если участок, образованный в результате раздела, передается юрлицу для ведения хозяйства и имеет статус имущества общего пользования;
- Если продажа участка, образованного в результате раздела, предоставляется некоммерческой организации, которой этот участок был передан для освоения с целью строительства ИЖС.
Коэффициент 0,25 используется:
- В случаях, когда происходит продажа участка, который используется для индустриальных объектов, собственникам сооружений на этих объектах. Важное условие — занятость не менее семидесяти процентов площади;
- При продаже земли собственникам зданий и сооружений на её территории, если площадь застройки не менее семидесяти процентов площади участка и эти здания являются центрами здравоохранения, спорта, культуры;
- Если участок продается собственнику находящихся на нем зданий, которые были образованы в результате стратегического инвестиционного проекта. Подробные случаи перечислены в 39 статье Земельного Кодекса РФ.
Коэффициент 0,003 следует установить, когда осуществляется продажа земли гражданам, являющимися собственниками жилых домов на участке, приобретёнными в соответствие с подпунктом 5 пункта 2 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга от 5 апреля 2006 года N 169-27 «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга».
Пункт закона гласит о том, что продажа жилых помещений целевым назначением осуществляется на основании решения Правительства города гражданам из числа реабилитированных репрессированных народов, проживающим в жилых помещениях, построенных в соответствии с решениями федеральных органов государственной власти и(или) органов государственной власти Санкт-Петербурга, принятыми до 1 января 2009 года, в целях организации на территории Санкт-Петербурга компактных поселений таких граждан, на основании их заявлений о приобретении указанных жилых помещений.
Также продажа земли, на которой имеются здания и сооружения, проводится собственникам иных в случаях, которые описаны в ст. 39 Кодекса и определяется по формуле:
Ц=0,25 х Цк х Sз/Sзу + Цк х (Sзу-Sз)/Sз,
где:
- Ц — цена участка;
- Цк — кадастровая стоимость;
- Sзу — площадь земельного участка;
- Sз — площадь застроенной части, рассчитываемой по формуле:
- Sз=S1+S2….+Sn, где:
- S1 — площадь застройки под первым зданием;
- S2 — площадь застройки под вторым зданием;
- Sn — площадь застройки под n зданием;
|
Прайс на выполнение проекта |
||
| Оценка садового земельного участка (ИЖС, ДНП) до 15 сот. | 8 900 Р | |
| Оценка земельного участка с/х назначения | от 18 000 Р | |
| Оценка земельного участка, массива (земли рекреационного назначения) | дог. | |
| Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов) | дог. |