Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке что лучше

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дифференцированные или аннуитетные платежи по ипотеке что лучше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что на самом деле важно знать

2. Какой вид платежа выбрать?

3. Aннyитeтный плaтeж – чтo этo знaчит

4. Что такое аннуитетный платеж

5. Какой платеж по ипотеке лучше?

6. Плюсы и минусы разных методов расчета

7. Преимущества и недостатки исследуемых вариантов

8. Что представляет собой дифференцированный платеж?

9. Плюсы и минусы каждого из видов платежей

10. Банковские программы с дифференцированным погашением

11. Платежи при ипотеке: какая схема лучше?

12. В чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами?

Любой ипотечный кредит состоит из суммы основного долга, который равен стоимости приобретаемой недвижимости, и начисляемых процентов. Переплата по процентам и ежемесячные платежи будут отличаться в зависимости от выбранного способа погашения ипотеки.

Что на самом деле важно знать

9 из 10 заемщиков не задумываются о том, какую схему погашения долга предлагает банк. Подбирают, как им кажется, выгодные условия по кредитам, исходя из личного опыта и опыта знакомых, и упускают из виду важный момент. Он касается будущих долговых обязательств: отдавать деньги банку придется либо по аннуитетной, либо по дифференцированной схеме.

Вот что важно знать при оформлении кредитного договора:

Процентную ставку по кредиту.
Срок кредитования.
Условия досрочного погашения задолженности.
Условия участия в страховой программе.
Схему погашения кредита.

Какой вид платежа выбрать?

Сегодня большинство банков отказались от дифференцированных платежей. Это связано с тем, что в этом случае общий заработок на процентах оказывается меньше.

В то же время при том, что дифференцированная схема позволяет сэкономить в долгосрочной перспективе, в первые годы ипотеки некоторым людям она может показаться невыгодной, потому что ежемесячные выплаты оказываются гораздо выше, чем при аннуитете. При условии, что у вас стабильный доход и вы можете позволить себе такие платежи, возможно более целесообразно взять аннуитетный кредит и приобрести квартиру большей площади.

Aннyитeтный плaтeж – чтo этo знaчит

Ecли в ycлoвияx кpeдитнoгo дoгoвopa yкaзaн aннyитeтный пopядoк вoзвpaтa кpeдитa, знaчит кpeдит бyдeт вoзвpaщaтьcя зaeмщикoм в видe фикcиpoвaнныx eжeмecячныx выплaт в тeчeниe oпpeдeлeннoгo пepиoдa. B этy cyммy в пepвyю oчepeдь бyдeт вxoдить пoлный плaтeж пo пpoцeнтaм, нaчиcляeмым нa ocтaтoк ocнoвнoгo дoлгa, a ocтaвшaяcя чacть бyдeт пpиxoдитьcя нa тeлo кpeдитa. Cyммa eжeмecячныx выплaт paccчитывaeтcя тaким oбpaзoм, чтoбы вce eжeмecячныe плaтeжи были paвными.

Aннyитeтный плaтeж – caмый pacпpocтpaнeнный вид плaтeжнoй cиcтeмы, пpи кoтopoй paзмep eжeмecячнoгo плaтeжa ocтaeтcя нeизмeнным нa пpoтяжeнии вceгo cpoкa кpeдитoвaния. Taкaя пpocтoтa cиcтeмы близкa и пoнятнa зaeмщикy – oн видит oпpeдeлeннyю cyммy, знaeт, чтo вce гoды, пoкa бyдeт дeйcтвoвaть кpeдитный дoгoвop, cyммa ocтaнeтcя тoй жe, и eмy этa cиcтeмa yдoбнa. Moжнo лeгкo плaниpoвaть личный бюджeт и нe пepeпpoвepять бaнк кaждый мecяц, пытaяcь пoнять, пpaвильнo ли нacчитaли плaтeж.

Чтoбы лyчшe пoнять, чтo тaкoe aннyитeтный плaтeж пo кpeдитy, нyжнo зaпoмнить, чтo в пepeвoдe c лaтыни этoт тepмин знaчит «гoдoвoй, eжeгoдный» — этo oбщий тepмин, кoтopый oпиcывaeт гpaфик пoгaшeния кpeдитнoгo дoгoвopa, кoгдa выплaты ycтaнaвливaютcя пepиoдичecки paвными cyммaми чepeз paвныe пpoмeжyтки вpeмeни. Пocлeдний плaтeж, кcтaти, мoжeт нeзнaчитeльнo oтличaтьcя oт ocтaльныx пo paзмepy.

Cyщecтвyeт тpи фopмyлы aннyитeтныx плaтeжeй.

Пepвaя – cтaндapтнaя aннyитeтнaя фopмyлa, кoгдa плaтeжи paccчитывaютcя пpocтo нa cpoк кpeдитa.
Bтopaя – фopмyлa, в кoтopoй чиcлo плaтeжныx пepиoдoв нa oдин бoльшe. Cooтвeтcтвeннo, пpи гaшeнии пo этoй фopмyлe пoявляeтcя вoзмoжнocть дoбaвлeния oднoгo мecяцa c oплaтoй тoлькo пpoцeнтoв и бeз гaшeния ocнoвнoгo дoлгa.
Tpeтья – фopмyлa, в кoтopoй чиcлo плaтeжныx пepиoдoв бoльшe нa двa, и пpи гaшeнии пo этoй фopмyлe пoявляeтcя вoзмoжнocть дoбaвлeния двyx мecяцeв: пepвый мecяц c oплaтoй тoлькo пpoцeнтoв и бeз гaшeния ocнoвнoгo дoлгa и пocлeдний c ocтaтoчным плaтeжoм.

Bтopoй и тpeтий вapиaнты пpeдпoлaгaют yдopoжaниe кpeдитa зa вecь cpoк. B зaвиcимocти oт cyммы, cpoкa, иcпoльзoвaния или нeиcпoльзoвaния плaтeжныx кaникyл cyммa yдopoжaния мoжeт cocтaвить oт 2,5 тыcяч дo 15-20 тыcяч pyблeй. Oднaкo в нeкoтopыx cлyчaяx тaкaя пepeплaтa oпpaвдaнa yдoбcтвoм – нaпpимep, пoлyчив вoзмoжнocть cнизить плaтeжи в кaкoй-тo пepиoд, зaeмщик мoжeт пoзвoлить ceбe пoтpaтить выcвoбoдившyюcя cyммy нa peмoнт, пoкyпкy мeбeли или дpyгиe нeoбxoдимыe вeщи.

Что такое аннуитетный платеж

Аннуитетный платеж по ипотеке удобен тем, что с ним проще прогнозировать свои ежемесячные расходы. Именно он встречается в абсолютном большинстве случаев. Чем отличается такой тип платежа:

Ежемесячный платеж остается неизменным в течение всего срока кредита;
Платеж состоит из погашения процентов и основного долга, причем процентное соотношение этих значений постепенно меняется. Чаще всего, сначала выплачиваются проценты, и доля основного долга в платеже ничтожна. С течением времени доля основного долга постепенно увеличивается, а ежемесячный платеж при этом остается прежним.

Исключения также существуют, однако встречаются крайне редко. Так, если заемщик вышел на пенсию в то время как кредит еще не был выплачен, график платежей будет изменен. Изменится и их величина. Связано это с тем, что ранее платеж рассчитывался, исходя из уровня дохода заемщика, а с выходом на пенсию он будет считаться, исходя из минимального размера пенсии.

Кроме того, размер аннуитетного платежа, как и график выплат, может измениться вследствие досрочного погашения. В данном случае применяются индивидуальные условия банка, которые всегда указываются в договоре.

Существует три основных варианта оформления аннуитетного платежа:

Наиболее распространенный — когда платежи рассчитываются на весь срок кредита;
Встречается также такой вариант, при котором число платежных периодов больше на один. При таком способе расчетов у заемщика появляется возможность добавить один месяц без необходимости гасить основной долг, внеся только проценты;
Третий вариант подразумевает два дополнительных платежных периода. В результате заемщик может добавить два месяца: в первый внести только проценты без необходимости гасить основной долг, а во второй — внести остаточный платеж.

Для того, чтобы лучше понять разницу между двумя схемами погашения ипотечного кредита, можно еще раз кратко остановиться на основных особенностях каждой из них. Так, при аннуитетном платеже ваши расчеты с банком будут отличаться следующими особенностями:

Ежемесячные выплаты неизменны в течение всего срока ипотечного кредита;
Проценты начисляются на текущий платеж;
Тело кредита распределяется на все платежи не в равных долях;
В начале срока кредита заемщик выплачивает в большей степени проценты, чем основной кредит;
График погашения состоит из равных взносов в каждую платежную дату.

Если же речь идет о дифференцированном платеже, особенности будут такими:

Размер выплат с течением времени уменьшается;
Проценты начисляются на остаток;
Общая сумма кредита делится равными долями;
В начале срока выплаты более значительны;
С каждым новым месяцем начисляется все меньше процентов.

Какой платеж по ипотеке лучше?

Для того чтобы выбрать выгодный вариант, необходимо учитывать периодичность и характер семейных доходов. Так, аннуитетные платежи по ипотеки оптимальное решение для заемщиков, имеющих регулярный доход. Клиенту банка не требуется постоянно обращаться к графику, поскольку он уже заранее знает, какую сумму необходимо внести. Еще одно неоспоримое достоинство — уменьшение размера платежей при досрочном частичном погашении ипотечного кредита. Дифференцированная схема также имеет преимущества, в том числе снижение величины ежемесячных взносов к концу срока кредитования.

Подводя итог, стоит отметить, что при выборе вида платежей по ипотеке заемщик должен учитывать в первую очередь финансовое положение. Кроме того, следует обращать внимание и на действующую процентную ставку по ипотечному кредиту. Перед подачей заявки в банк менеджеры рекомендуют предварительно рассчитать параметры ипотеки с помощью онлайн-калькулятора. На основе полученного результата можно подобрать подходящий вид платежей.

Плюсы и минусы разных методов расчета

Чтобы объективно выбрать одно из двух, нужно учесть достоинства и недостатки каждого метода. При этом окончательное решение остается за заемщиком, поскольку многое зависит от его уровня дохода и ипотечных планов. Начнем с определений:

аннуитетный платеж состоит из основного долга и процентного вознаграждения. Банковскую формулу расчета аннуитета можно найти в статье 6 Федерального закона № 353-ФЗ «О потребительском кредите». Особенность аннуитета в том, что в первые выплаты доля вознаграждения может превышать долю погашения основного долга. Например, если рассчитать аннуитетный график платежей для займа на сумму 100 000 рублей сроком на год с процентной ставкой в 10%, в первом платеже из 14 700 рублей 10 000 рублей пойдут на погашение процентов. В последнем платеже на погашение процентов придется 1300 рублей, остальные 13 400 рублей закроют основной долг;
дифференцированный расчет подразумевает, что сумма основного долга разделена на равные части согласно количеству платежных периодов. Если вы платите ипотеку ежемесячно в течение 10 лет, основной долг делится на 120 равных выплат. Проценты начисляются на остаток долга. Поскольку с каждым месяцем размер основного долга уменьшается, сумма вознаграждения в платеже тоже падает. В итоге в начале выплаты максимальны, а в конце срока сумма платежей приближается к доле основного долга.

Преимущества и недостатки исследуемых вариантов

Преимущества аннуитетного платёжа:

Простота, ввиду которой отсутствует риск случайной недоплаты; легче избежать штрафов, так как сумма фиксированная.
Равномерная финансовая нагрузка, нет неподъёмных начальных платежей, возможность планирования бюджета в течение срока кредитования.
Более щадящие требования к гражданину, желающему взять ипотечный кредит: нет необходимости досконально проверять финансовое положение, как при другой схеме выплат. Следовательно, процент одобрения кредита намного выше.
В соответствии с российским законодательством проценты по ипотеке возвращаются через НДФЛ (вид прямых налогов, исчисляемый от дохода физических лиц за вычетом расходов), таким образом, аннуитетные платежи выгоднее при предоставлении налоговых вычетов: при выплатах по аннуитету в несколько первых лет такие платежи превышают сумму основного долга.
Широкое распространение в банках РФ, возможность выбора из множества предложений.

Недостатки аннуитета:

Превышение тела долга процентной ставкой в течение половины срока, именно поэтому финансовым организациям выгоднее такой вид выплат: банком прибыль будет получена быстро.
Сложная формула расчёта долга по такой схеме вызовет затруднения у человека без соответствующего образования, появится необходимость пользоваться онлайн-калькуляторами.
Переплата больше, чем при дифференцированных выплатах, нецелесообразность погашения кредита заранее: средства, ушедшие в погашение процентов, не возвращаются.

Что представляет собой дифференцированный платеж?

Дифференцированные платежи принципиально отличаются от предыдущих тем, что выплаты в самом начале значительно выше чем в конце. Это зависит от того, что тело кредита погашается равномерно на протяжении всего срока кредитования, а вот проценты начисляются на остаток кредитной суммы.

Конечно, подобный способ оплаты долга может быть и лучше для некоторых заемщиков, ведь постепенно уменьшится сумма ежемесячного платежа. Однако досрочное погашение не так уж и практично, ведь погашать придется практически весь займ, так как большая часть процентов уже давно выплачены.

Обратите внимание! Если платить по кредиту больше чем это прописано в договоре, то и сумма процентов на следующий платеж будет насчитана значительно меньше.

Плюсы и минусы каждого из видов платежей

Как мы уже определились, каждый из видов погашения задолженности имеет свои достоинства и недостатки. Например, аннуитетные платежи будут более выгодные людям, которые не хотят путаться с постоянными изменениями платежных сумм и не могут позволить себе слишком большую сумму первоначальных платежей. Но при всем этом есть явный минус — значительная переплата по кредиту за простоту и удобство.

А вот дифференцированные платежи, соответственно получат другие преимущества:

выплаты стабильно снижаются, высвобождая семейный бюджет для других покупок;
внося суммы превышающие установленные банком, вы быстрее погасите задолженность и сэкономите на процентах;
общая переплата процентов будет также значительно меньшей.

Но при всех этих явных плюсах можно определить и минусы:

сумма первых платежей будет больше чем при аннуитетных, особенно это будет заметно на крупных займах (для некоторых заемщиков она может стать неподъемной);
оформить кредит с таким типом выплат весьма сложно, банки не хотят терять свою выгоду.

Следовательно, какой выбрать тип отплаты по кредиту, аннуитетный или дифференцированный решать только вам. Все зависит от ваших возможностей и сроков, на которые планируется оформлять займ.

Сразу сказать, какая схема расчета выгоднее и удобнее, нельзя, все зависит от запросов заемщика и его дохода. Так, аннуитет подойдет физическим лицам, которые получают стабильный и фиксированный доход. Им комфортнее ежемесячно вносить в банк строго обозначенную сумму, не беспокоясь о финансовом «резерве». Аннуитет имеет следующие преимущества:

равные платежи, облегчающие планирование бюджета;
сниженная вероятность неоплаты кредита;
уменьшение взносов при досрочном частичном погашении.

Дифференцированная система привлекает:

существенным снижением суммы взноса к концу погашения;
уменьшенной переплатой по начисленным процентам.

Выбрать дифференцированную схему лучше тем, кто имеет непостоянный и нефиксированный доход. Главное, чтобы зарплаты хватило на самые большие первые взносы.

Банковские программы с дифференцированным погашением

По вполне понятным причинам сегодня большинство финансовых организаций нашей страны выдают кредиты с аннуитетными платежами. Но существуют банки с дифференцированными платежами по ипотеке. Их названия и условия программ представлены в таблице.

Банк	Программа	Размер кредита, руб.	Ставка, %	Срок.
Петрокоммерц Банк ( банк «Открытие» )	Ипотечный кредит «Новостройка»	300 тыс.- 30 млн	11.5	До 30 лет
Газпромбанк	Приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости	До 45 млн рублей	12	До 30 лет
Россельхозбанк	Ипотека	100 тыс.- 20 млн рублей	12,9-13,9	До 30 лет
Сургутнефтегазбанк	Приобретение жилой недвижимости и долевое участие в строительстве	До 8 млн	13,25-14,5	До 30 лет
Частный дом	До 15 млн	13,25-14	До 20 лет

Следует знать, что во всех этих финансовых учреждениях можно взять кредит на жильё и с аннуитетной схемой.

Решить, что лучше, может только сам заёмщик, исходя из своих целей и финансовых возможностей.

С диф. платежами сумма ипотечного кредита, которую может одобрить банк, будет меньше (банкам такой вариант менее выгоден, необходимо убедиться в платежеспособности клиента), следовательно, при аннуитете можно купить более дорогую квартиру.
Основной кредит погашается быстрее при дифференцированной схеме, поскольку общая сумма долга делится на равные части пропорционально сроку кредитования, а число начисляемых процентов уменьшается. Погашение займа по ипотеке аннуитетными платежами начинается с ликвидации начисленных процентов, и только потом начинает изменяться основной кредит.
При аннуитетных схемах возможно сократить ежемесячные выплаты (при этом срок кредитования останется прежним) и быстрее избавиться от кредита (сократить срок кредитования) путём внесения суммы, которая превысит обычный ежемесячный платёж. Таким образом заёмщик сможет минимизировать затраты на выплату процентов, однако банкам досрочное погашение долга при аннуитетных платежах чревато уменьшением прибыли.
В конце 2011 года законодательно был отменен временный мораторий на досрочное погашение, но появилось требование к заемщику – уведомить кредитора о полном или частичном досрочном погашении кредита не менее чем за 30 дней до дня возврата.
В случае выплаты по дифференцированной схеме клиент банка может получить кредитные каникулы, погасив единовременно часть основного долга, впоследствии получив возможность платить только проценты.
При аннуитетном виде выплат переплата будет на 15% больше, чем при дифференцированном. Второй вариант гораздо выгоднее аннуитетного в финансовом плане, в результате чего заемщик за весь срок экономит на процентах существенную сумму. Это особо остро ощущается в случае долгосрочной ипотеки, поэтому следует тщательно подходить к выбору типа платежа.

Платежи при ипотеке: какая схема лучше?

Как уже было сказано выше, чем больше взятая взаймы у банка сумма, тем больше будет разница в переплате при применении той или иной системы платежей. По оценке экспертов, она может достигать 20-30%.

Нужно сразу отметить, что при подаче заявки на ипотеку с дифференцированными платежами, служба безопасности будет проверять клиента более тщательно:

Тщательно проанализируют платежеспособность.
Могут уменьшить размер самого кредита, что очень нежелательно при ипотеке.

Мнение эксперта

Николай Шпедт

Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.

К сожалению, ситуация на российском кредитном рынке отличается нестабильностью, поэтому финансовые учреждения все чаще прибегают к использованию именно аннуитетной системы оплаты. Ежемесячные платежи при ипотеке всегда высокие, а при использовании дифференцированного метода расчета они будут буквально «душить» клиента. Важно, чтобы доля долга по кредиту не превышала 40% дохода семьи. С дифференцированными платежами такое правило соблюдать очень сложно.

Пример:

Рассмотрим работу обеих систем на еще одном условном примере: заемщик собирается взять 2 миллиона рублей на приобретение квартиры на 20 лет под 10% годовых.

Аннуитетная схема — график платежей:

Месяц и год	Платеж, руб.	Тело, руб.	Проценты	Остаток, руб.
01.12.2019	19300.43	2633.77	16666.67	1997366.23
01.01.2020	19300.43	2655.71	16644.72	1994710.52
01.02.2020	19300.43	2677.85	16622.59	1992032.67
04.01.1900	…	…	…	…
01.09.2029	19300.43	18825.85	474.58	38123.66
01.10.2029	19300.43	18982.74	317,70	19140.93
01.11.2029	19300.43	19140.93	159.51
Итого по кредиту	4632103.9	2000000	2632103.9

В чем разница между аннуитетными и дифференцированными платежами?

Клиенту, которому кредит нужен на небольшой срок (до 5 лет), идеальным вариантом является именно аннуитетная система оплаты. Если же говорить о средне- и долгосрочных займах, тут ситуация не так однозначна.