Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арест права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для обращения взыскания на имущественное право потребуется установить его наличие. В зависимости от вида арендованного имущества, а также субъекта, являющегося арендатором, информация о наличии права на аренду имущества может быть получена из различных источников.
Как было указано выше, для оценки арестованного права на аренду имущества судебный пристав-исполнитель обязан привлечь специалиста (оценщика). Самостоятельно произвести оценку, по которой арестованное имущественное право впоследствии будет выставлено на торги, судебный пристав-исполнитель не вправе.
Определение стоимости права на аренду имущества осуществляется в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 385.
Для реализации права на аренду имущества судебный пристав-исполнитель представляет определенный перечень документов, из которых специфичным для рассматриваемого имущественного права выступает согласие арендодателя на его реализацию.
В судебной практике неоднократно обращалось внимание на необходимость получения такого согласия (см. Определение ВАС РФ от 11 июня 2010 г. N ВАС-6922/10 по делу N А45-6615/2009, Постановление АС Поволжского округа от 3 июня 2019 г. N Ф06-46760/2019 по делу N А65-29229/2018 и т.д.).
Хотя конкретный перечень документов, необходимых для передачи арестованного права на аренду имущества для реализации, в законодательстве предусмотрен только для права долгосрочной аренды недвижимого имущества (ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве), тем не менее исходя из общего положения, касающегося аренды как таковой и сформулированного в п. 2 ст. 615 ГК РФ, получение согласия арендодателя требуется во всех случаях распоряжения указанным имущественным правом (за исключением тех, которые предусмотрены законодательством).
Отсутствие согласия арендодателя на реализацию принадлежащего должнику права на аренду имущества препятствует возможности обращения на него взыскания.
При этом по смыслу п. 2 ст. 615 ГК РФ отказ арендодателя — лица, владеющего имуществом на вещном праве, в даче согласия на обращение взыскания на принадлежащее арендатору право на аренду этого имущества не может быть преодолен взыскателем, который не является кредитором арендодателя, ни в рамках совершения исполнительных действий в ходе исполнительного производства, ни путем судебного понуждения (см. Апелляционные определения Ульяновского областного суда от 2 декабря 2014 г. по делу N 33-4570/2014, Пермского краевого суда от 17 июля 2013 г. по делу N 33-6757, Определение ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N ВАС-14311/11 по делу N А19-24900/09 и т.д.).
Для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества законодательством об исполнительном производстве предусмотрен специальный перечень представляемых документов.
Так, согласно ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, а также п. 2 совместного письма ФССП России N 00145/17/61359-ДА, Росимущества N ДП-12/26251 от 5 июля 2017 г. «О перечне документов» при передаче на реализацию права долгосрочной аренды представляются:
- копия договора аренды;
- копии технической документации, характеризующей объект недвижимости: копия технического паспорта БТИ (экспликации) или копия кадастрового паспорта объекта недвижимости (в случае отсутствия такой информации в выписке из ЕГРН (ЕГРП), предоставленной территориальным органом Росреестра);
- копия кадастрового плана земельного участка и (или) копия кадастрового паспорта земельного участка, в случае если объектом аренды является земельный участок (в случае отсутствия такой информации в выписке из ЕГРН (ЕГРП), предоставленной территориальным органом Росреестра);
- копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.
В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, а также в случаях, обусловленных способом и порядком исполнения определенных судебных актов, согласия арендодателя на реализацию имущественного права не требуется. При этом в случае коллизии между нормами ГК РФ об аренде и нормами специального законодательства (например, ЗК РФ) судебная практика исходит из приоритета специального законодательства над ГК РФ (см. Постановления Президиума ВАС РФ от 25 марта 2008 г. N 16810/07, от 27 июля 2010 г. N 2111/10, от 15 февраля 2011 г. N 14381/10).
Законодательством подобное исключение предусмотрено для договоров аренды земельных участков.
Так, в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» имущественные права, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
В таком случае получения согласия на реализацию имущественного права в ходе исполнительного производства не требуется (см. также Постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2011 г. N КГ-А40/8669-11 по делу N А40-151883/10-153-1059, по которому Определением ВАС РФ от 21 мая 2012 г. N ВАС-15073/11 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).
Так, рассматривая один из споров, Санкт-Петербургский городской суд в Апелляционном определении от 1 марта 2016 г. N 33-3498/2016 по делу N 2-3664/2015 разъяснил, что поскольку нормы, содержащиеся в п. 2 ч. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве, носят диспозитивный характер, постольку положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ носят специальный характер по отношению к указанному правилу. Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Вместе с тем в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжения правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ (п. 17 указанного Постановления Пленума ВАС РФ).
Также нет необходимости в получении согласия арендодателя на обращение взыскания на имущественное право, когда в самом судебном акте содержится требование об обращении взыскания на конкретное право на аренду имущества (см., например, Постановление АС Московского округа от 28 сентября 2015 г. N Ф05-12249/2015 по делу N А40-23273/13 ).
———————————
Как разъяснил суд, положения п. 10 ст. 89 Закона об исполнительном производстве подлежат применению в случае, когда судебный пристав-исполнитель, исполняя судебный акт о взыскании денежного долга, выявляет у должника имущество в виде права долгосрочной аренды, не поименованное в судебном акте.
Не требуется согласия и при обращении взыскания на здание или сооружение, находящееся на арендованном земельном участке (письмо ФССП России от 8 июня 2010 г. N 12/02-12111-ВВ «Об обращении взыскания на имущественные права сторон договора аренды»).
Отсутствие необходимости в получении согласия на обращение взыскания на право аренды может следовать и непосредственно из условий заключенного договора аренды. Такое обстоятельство будет налицо, если стороны при заключении указанной сделки в самом договоре аренды предусмотрели возможность передачи по нему прав и обязанностей арендатора без согласия арендодателя неопределенному кругу лиц.
Реализация права на аренду имущества осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
После реализации покупатель имущественного права вступает в обязательственное арендное правоотношение на стороне арендатора на условиях сделки, которые были определены ранее действовавшим договором. Фактически между сторонами происходит сделка по перенайму (передаче прав и обязанностей по договору аренды иному лицу ).
———————————
См.: п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, доведенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
Подводя итог, необходимо отметить, что, несмотря на довольно длительный период правоприменительной практики обращения взыскания на рассматриваемое имущественное право, следует признать, что правовое регулирование данного вопроса остается неоправданно скудным. Причем касается это как неопределенности в базовых терминах, так и собственно методического регулирования самого процесса обращения взыскания на права на аренду имущества.
Впрочем, эта скудность нормативного регулирования, оставляющая неоправданно широкий простор для толкования правоприменительными (прежде всего судебными) органами, касается абсолютно всех имущественных прав, за исключением дебиторской задолженности, вопросу обращения взыскания на которую посвящена большая часть норм.
Полагаем, что при систематизации законодательства об исполнительном производстве процесс обращения взыскания на имущественные права, в том числе на право на аренду имущества, должен получить более развернутое, детализированное регулирование.
Список литературы
- Белов В.А. Договор аренды. Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2018.
Что такое обременение земельного участка?
Институт разного рода обременений, налагаемых на недвижимость, известен с древности: самое известное из них, сервитут, впервые было описано еще юристами Рима. В современной России обременение земельного участка это ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему землей. Оно может предполагать следующее:
- ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах);
- обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут);
- ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека и т. д.).
Наконец, довольно часто встречающимся видом ограничений является арест земельного участка. Он налагается судом в качестве меры, обеспечивающей исполнение судебного решения, и связан, как правило, с наличием непогашенного долга.
Арест для владельца означает, что любые сделки, связанные с продажей, дарением или иным распоряжением этой землей, будут запрещены и не могут пройти регистрацию в Росреестре. Однако помимо ограничений на сделки есть и другие последствия. В частности, арестованный участок нельзя разделить, зарегистрировав вновь образованные участки, нельзя укрупнить, слив с соседним (даже если соседний участок принадлежит тому же владельцу).
Таким образом, арест — это единственный вид обременения, делающий незаконными все сделки с конкретным участком. Все остальные виды ограничений допускают переход собственности: новый владелец просто принимает участок вместе с теми ограничениями, которые наложены, а дальше разбирается сам. Арест же является абсолютным препятствием, поэтому сделку с арестованным участком просто не зарегистрируют.
Аренда земельного участка
Она представляет собой передачу надела в эксплуатацию на определенное время за плату или безвозмездно. При этом заключается соглашение. Оно должно быть в письменной форме и заверено нотариусом. Эксплуатация надела осуществляется на условиях, прописанных в соглашении.
В документе также устанавливается порядок и размер оплаты (если сделка это подразумевает). Аренда земельного участка может быть кратко- и долгосрочной. В последнем случае надел передается на период от года и более.
Краткосрочная эксплуатация осуществляется в течение менее 12 мес. Передача на срок больше года выступает как обременение земельного участка. Это значит, что совершаемая сделка должна быть зарегистрирована.
В документ, подтверждающий собственность на надел, вносится соответствующая запись.
Как освободить земельный участок от ареста
Никто не заинтересован в том, чтобы статус «арестованный» навсегда сохранился в документах на недвижимость. Однако, как для наложения, так и для снятия ареста необходимо соблюдать установленные правила. При этом условия снятия ограничений зависят от причин применения меры наказания.
| Причина ареста | Как снять арест |
|---|---|
| Долг, взыскиваемый приставом в рамках исполнительного производства (для погашения долга по алиментам, ипотеке и другое). | Погасить долг по обязательству: выплатить кредит, алименты. |
| Долг перед налоговой или таможенной службами: налоги, пени, штрафы. | Погасить долг по налоговым обязательствам, заплатив налоги, уплатив пени и штрафы. |
| Спор о собственности на арестованный земельный участок. | Добиться судебного решения по делу об установлении собственника участка. |
Могут ли судебные приставы наложить арест на арендованный земельный участок
Дом находиться в частной собственности. С 2009 года договор купли продажи имеется по завещанию дом переходит мне но оформить документы не могу так как. земля на которой находится дом находиться наложен арест судебными приставами 2011 году на предыдущего владельца у которого мои родители купили дом в 2009 году. Как можно поступить в данной ситуации?. .
Если Вами приобретено в браке с нарушением права пользования этим жильем, то необходимо передать в отдел полиции, которая и должна быть предъявлена заявление о приобретении ипотеки. В случае спора о праве на недвижимость в браке не составлено. В том случае, если он не подал заявление о принятии наследства, то она вправе обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства (п. 4 ст. 1153 ГК РФ).
Продление договора аренды
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.
Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:
- при установлении в тексте договора срока его действия;
- при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
- при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.
Как освободить земельный участок от ареста
Никто не заинтересован в том, чтобы статус «арестованный» навсегда сохранился в документах на недвижимость. Однако, как для наложения, так и для снятия ареста необходимо соблюдать правила. При этом условия снятия ограничений зависят от причин применения меры наказания.
| Причина ареста | Как снять арест |
| Долг, взыскиваемый приставом в рамках исполнительного производства для погашения долга по алиментам, ипотеке и так далее. | Погасить долг по обязательству: выплатить кредит, алименты. |
| Долг перед налоговой или таможенной службами: налоги, пени, штрафы. | Погасить долг по налоговым обязательствам, заплатив налоги, уплатив пени и штрафы. |
| Спор о собственности на арестованный земельный участок. | Добиться судебного решения по делу об установлении собственника участка. |
Проверка наличия ареста на земельный участок
Прежде чем подписывать договор, касающийся недвижимого имущества, следует четко представлять юридический статус объекта: нет ли на нем обременения.
Проверить арест на землю можно посредством обращения в уполномоченный орган — в (Росреестр).
Росреестр, руководствуясь ведет Единый государственный реестр недвижимости. В нем содержатся сведения об объектах, в том числе данные об аресте.
Информация доступна в выписке из ЕРГН, которую можно получить не более чем через 3 рабочих дня после подачи запроса:
- в офисе Росреестра;
- в Многофункциональном центре (МФЦ);
- онлайн;
- путем выездного обслуживания.
Для этого нужно подать:
- заявление;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- иные документы, например, свидетельство о наследстве.
Получение выписки — услуга платная. Ее стоимость зависит от полноты сведений и начинается от 300 рублей.
В зависимости от способа подачи заявления соискатель получит документ на бумажном носителе или справку в электронном виде, заверенную цифровой подписью.
Если вы интересуетесь, как проверить арест на земельный участок онлайн, используйте специальный сервис на сайте Росреестра «Получение сведений ЕГРН». Для этого нужно:
- Зайти на главную страницу сайта Росреестра.
- Нажать на «Получение сведений из ЕГРН».
- Заполнить запроса, внеся:
- данные об объекте;
- свои паспортные данные;
- дополнительную информацию и скан-копии документов.
- Проверить внесенные сведения.
- Отправить запрос.
После этого заявитель получит запрашиваемый документ.
Общие сведения доступны и по кадастровому номеру земельного участка, который содержится в Публичной кадастровой карте.
Как узнать об обременении участка
Следует понимать, что прежде чем купить землю важно проанализировать всю информацию о ней. Лучше для этой процедуры привлечь юридически грамотного человека.
Для начала требуется подробно рассмотреть всю документацию. Можно поднять государственный реестр прав. В нём обозначены ограничения, которые вводятся по участкам.
В наше время практически всю информацию можно запросить через интернет. Для этого нужно ввести информацию об участке, который подлежит покупке.
Такой реестр расположен в свободном доступе в сети. Чтобы узнать информацию достаточно ввести номер и адрес имущества.
Также можно обратится к ЕГРП и получить выписку там. В ней обозначается: квадратура территории; владелец площади; конкретный адрес участка; кадастровый номер; если есть, то перечень обременений.
Такой вид документации всегда используют при заключении договора купли продажи.
Купля – продажа участка с обременением
Земля может быть продана владельцем со следующими видами ограничения: аренда, ипотека, сервитут, концессия, доверительное управление, но это повлечёт за собой трудности и неприятности новому собственнику. Составляется договор купли – продажи земельного участка, в котором обязательно прописывается пункт «права третьих лиц» на данное имущество.
Продажа земли с наложенным на неё запретом на отчуждение осуществляется собственником только с разрешения определённых лиц.
Недвижимое имущество, которое находится под арестом, не может являться предметом договора – купли продажи земельного участка. Но если всё – таки недобросовестный продавец продал такую недвижимость, то сделка признаётся недействительной.
Могут ли арестовать единственное жилье за долги
- приусадебные земельные участки либо часть земли, на которой возведен жилой объект. На законодательном уровне отчуждать недвижимость можно только с землей, являющейся базовой основой;
- предметы бытового характера должника. Можно изъять драгоценности или предметы роскоши, а забрать личные вещи, связанные с индивидуальным пользованием должника нельзя;
- оборудование или другие предметы, имеющие прямое отношение к профессиональной деятельности;
- домашний скот, семена растений. При условии, что для должника они необходимы для обеспечения себя и своей семьи, а не для продажи;
- еда и денежные средства, общая сумма которых не меньше, чем прожиточный минимум.
В статье 466 ГПК России приведен перечень имущества, находящегося в собственности должника, по отношению к которому обращение взыскания не может быть применено. То есть банк, прочие кредиторы, а также приставы или суд забрать (изъять) указанные материальные блага не могут.
Как освободить земельный участок от ареста
Никто не заинтересован в том, чтобы статус «арестованный» навсегда сохранился в документах на недвижимость. Однако, как для наложения, так и для снятия ареста необходимо соблюдать правила. При этом условия снятия ограничений зависят от причин применения меры наказания.
| Причина ареста | Как снять арест |
| Долг, взыскиваемый приставом в рамках исполнительного производства для погашения долга по алиментам, ипотеке и так далее. | Погасить долг по обязательству: выплатить кредит, алименты. |
| Долг перед налоговой или таможенной службами: налоги, пени, штрафы. | Погасить долг по налоговым обязательствам, заплатив налоги, уплатив пени и штрафы. |
| Спор о собственности на арестованный земельный участок. | Добиться судебного решения по делу об установлении собственника участка. |
Что делать если не берут на работу из-за долгов у приставов
Важно! Официально работодатели не вправе отказывать работникам в трудоустройстве только по факту наличия у них плохой кредитной истории. Предполагается внесение изменений в ч. 9.1-9.2 Закона о возможности запроса сведений о кредитах граждан исключительно с их собственного согласия. Данный проект проходит процедуру рассмотрения.
Осторожно! За воспрепятствование работникам ФССП должникам грозит штраф до 1500 рублей, что регламентировано ст. 17.8 КоАП. За оскорбление пристава возможна ответственность в виде большего штрафа (до 40 тысяч рублей), назначения исправительных или обязательных работ, что предусмотрено ст. 319 Уголовного кодекса.
Арест На Право Аренды Земельного Участка
- Aренда, которая может иметь платный и безвозмездный характер, но всегда имеет закрепление данных отношений в договорной форме. Согласно ему собственник передает другому лицу право распоряжаться его земельным участком в рамках договора. Обременение по данному типу отношений действует только до окончания срока договора.
- Ипотека, которую в практике банковских кредитов в нашей стране, принято считать сугубо кредитом под жилищные фонды, на самом деле это не так. И в это понятие входит помимо недвижимости еще и земля. Обременение, налаживаемое ипотекой подразумевает ряд ограничений на право свободного распоряжения землёй собственником без согласия банковского учреждения, которое взяло данную землю как залог по ипотеке.
- Сервитут. Он может быть как частным, так и публичным. Сюда попадают нужды как ваших соседей, так и в государственном формате, к примеру, для установки водопроводов или проведения раскопок, и подобное.
- Арест имеет место быть при различных спорных ситуациях, решение которых происходит в судебных инстанциях и налаживается только судьей. Право требования. Данное ограничение временное и возникает при споре на право собственности на данный земельный участок в судебной инстанции.
- Запрет на отчуждение имеет место быть в определенных областях нашей страны и может быть наложен как общероссийским постановлением, так и местными властями.
- Изъятие земельного участка. Это крайняя и очень редкая мера, зачастую используемая правительством в заповедных и санитарно-защитной зоне.