Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Срок исковой давности напрямую зависит от основания иска. Основание – это ответ на вопрос, почему договор следует аннулировать. Любая реальная ситуация подпадает под одно из юридических оснований по ГК. Ниже приведена таблица таких оснований, ссылки на закон. Все основания распределены на два больших блока со сроком 1 или 3 года.
Неочевидные недействительные сделки
Легостаева Надежда утверждает, что существуют и неочевидные сделки, которые могли быть проведены по незнанию обеих сторон:
Ничтожные:
- Квартира приобретена с использованием материнского капитала, но дети не были наделены долями, разрешение органов опеки не получено.
- Гражданин состоит на учете в психо-, наркодиспансере, но не лишен дееспособности и фактически может совершать сделки с недвижимостью – эта одна из немногих категорий лиц, которые могут развернуть сделку на основании того, что он передумал продавать квартиру (по причине неосознавания своих действий). Один из самых частых случаев при совершении мошеннических сделок.
Оспоримая:
- Гражданин в возрасте от 14 до 18 лет, получено разрешение от матери на продажу, но не получено согласие отца. Пока отец не заявит о нарушении, сделка будет считаться действительной.
- Супруг/супруга титульный (по документам единственный) владелец квартиры, приобретенной в браке, уже много лет в разводе, не общаются, претензий на раздел имущества не предъявляют – приобретение такой квартиры без согласия второго супруга возможно, но до момента, пока второй супруг не заявит в суде права на свою половину в проданной недвижимости.
Комментарии к ст. 181 ГК РФ
1. Статья устанавливает специальные сроки исковой давности (см. п. 1 ст. 197 ГК и коммент. к ней) по требованиям, связанным с недействительностью сделок, проводя различие между сделками ничтожными (п. 1 статьи) и оспоримыми (п. 2 статьи).
2. Для ничтожных сделок срок давности в интересах правопорядка существенно увеличен по сравнению с общим сроком в три года (ст. 196 ГК) и начинает течь, когда началось исполнение такой сделки. Не имеет значения, кем из участников ничтожной сделки исполнение было начато и было ли оно завершено. Возможны случаи, когда исполнение было начато не участником ничтожной сделки, а третьим лицом по заданию участника сделки. Субъективный фактор — знание о начале исполнения — правового значения не имеет.
3. Для оспоримых сделок срок давности, напротив, является сокращенным по сравнению с общим сроком и начинает течь в зависимости от вида оспоримой сделки.
4. К срокам исковой давности по недействительным сделкам применяются в силу прямого указания п. 2 ст. 197 ГК общие правила о давности, содержащиеся в ст. ст. 195, 198 — 207 ГК, в том числе о приостановлении срока давности (ст. 202), перерыве ее течения (ст. 203) и восстановлении давности (ст. 205).
Применение в данном случае правил ст. 200 ГК о начале течения срока давности исключается, поскольку в ст. 181 установлены по этому вопросу иные правила.
Исчисление сроков для отдельных категорий лиц
У компаний начало исковой давности обусловлено, кроме прочего, наличием органов, действующих от их имени (п. 3 Постановления № 43). Пленум ВС РФ отметил, что изменение состава органов компании (например, смена директора) не влияет на определение начала течения срока исковой давности.
Когда иск к должникам фирмы предъявляет ликвидационная комиссия, исковая давность исчисляется с момента, когда о нарушенном праве стало известно обладателю этого права – организации, а не ликвидационной комиссии или ликвидатору (ст. 61–63 ГК РФ).
Если в суд обращается уполномоченное лицо (например, прокурор) в защиту иных субъектов, то срок давности следует исчислять с того момента, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком, узнало (должно было узнать) лицо, в интересах которого подано такое заявление (п. 5 Постановления № 43).
При перемене лиц в обязательстве начало течения и порядок исчисления срока давности не меняются (ст. 201 ГК РФ, п. 6 Постановления № 43). Срок отсчитывается со дня, когда первоначальный обладатель права узнал (должен был узнать) о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (ст. 201 ГК РФ).
Если первоначальный ответчик заявил о пропуске срока, повторное заявление от его правопреемника не требуется, т.к. для него обязательны все действия, совершенные в процессе до его вступления в дело (ч. 2 ст. 44 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ), ч. 3 ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), п. 13 Постановления № 43).
Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: порядок и правила восстановления
Статья посвящена проблемам срока исковой давности по сделкам с недвижимостью. Вы узнаете особенности этого понятия, возможности и способы восстановления срока, а также список причин, которые считаются уважительными для суда. А также мы расскажем о порядке и правилах составления заявления о продлении пропущенного срока.
Под общим понятием исковой давности подразумевается промежуток времени, в течение которого лицо имеет право на восстановление своих прав и интересов после того, как обнаружен факт их нарушения.
По сделкам также существует период исковой давности. Это время, в течение которого участник сделки имеет право ее оспорить или отменить.
Его следует отсчитывать не с даты заключения, а с того момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении.
Что говорится о сроке давности по сделкам в законодательстве?
Общий срок давности составляет три года, но этим ситуация не ограничивается. В отдельных случаях срок исковой давности может составлять:
• 90 дней;
• 12 месяцев;
• 2 года или 5 лет.
Период исковой давности по определенным сделкам устанавливается судом с учётом обстоятельств заключения сделки. Суд предоставляет сторонам возможность проанализировать ситуацию и в случае, если были выявлены нарушения, обратится за защитой своих интересов.
Период исковой давности начинает считаться с момента, когда одна сторона нашла нарушения и проинформировала об этом своего оппонента.
Срок давно по заключенным сделкам считается адаптивным, он может останавливаться, а в случае обнаружения дополнительных обстоятельств быть возобновлён после устранения конфликтных обстоятельств.
Основания признания договора купли продажи недействительным
В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.
Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.
Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.
Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.
Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:
- Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
- Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.
Особые обстоятельства
Жизнь преподносит нередко такие обстоятельства, которые трудно найти в нормах законодательства. Так, гражданин может на время выбыть с места жительства, например, оказаться заключенным. Сроки тюремного заключения могут быть и более 10 лет. Как быть в таком случае, если за время отсутствия гражданина его право было нарушено, и жилье продано без его на то согласия?
Для таких споров имеет значение, от какого дня будет вестись отсчет. В п. 1 ст. 200 ГК РФ отсчет ведется с той даты, когда заинтересованное лицо стало осведомленным о своем попранном праве, а также о том, кто надлежащий ответчик по делу. Порой на установление всех необходимых сведений уходит немало времени, так как чем больше времени упущено, тем сложнее разыскать людей, собрать документы и прочие доказательства.
Что это значит на практике? Отсчет при установлении срока будут вести не с того дня, когда состоялось подписание недействительного договора, а с того дня, с которого истец был поставлен в известность о своем нарушенном праве. Ему дается от 1 до 10 лет на то, чтобы обратиться в суд после этого и добиться защиты своих интересов.
Общая давность по спорам, связанным с недвижимым имуществом
Гражданское законодательство не устанавливает самостоятельный срок исковой давности по недвижимому имуществу, в связи с чем необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ.
Если речь не идет о необходимости признания договора с недвижимым объектом недействительным, может быть применен установленный п. 1 ст. 196 ГК срок — три календарных года.
Общий срок применим, в частности, по следующим видам споров:
- о понуждении стороны сделки исполнить взятые на себя обязательства (будь то передача недвижимого объекта, оплата переданного недвижимого объекта и т. п.);
- расторжении договорных обязательств в силу тех или иных причин (при наличии оснований, указанных в законе или самом тексте договора);
- применении санкций к стороне, недобросовестно или не в полном объеме исполнившей свои обязанности по договору.
Комментарий к статье 181 ГК РФ
1. В своей первоначальной редакции, действовавшей с 1 января 1995 г. по 25 июля 2005 г., комментируемая статья устанавливала специальные сроки исковой давности: для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки — 10 лет, а для требования о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности — 1 год.
Причины, по которым законодатель столь различно подходил к установлению сроков заявления требования по оспоримым и ничтожным сделкам на первый взгляд легко объяснимы и оправданны. Ничтожные сделки являются недействительными независимо от признания их судом таковыми, а лежащие в основе их недействительности дефекты, как правило, неустранимы и нарушают публичный интерес. Кроме того, многие из ничтожных сделок социально опасны. Поэтому необходим достаточно длительный срок, в течение которого могут быть устранены последствия, связанные с их ничтожностью.
В отличие от них оспоримые сделки нарушают интересы только участников этих сделок и поэтому считаются действительными, если не будут оспорены одним из участников. Интересы гражданского оборота требуют, чтобы возможность этого была предельно ограничена во времени. Вместе с тем у потерпевшего должно быть достаточное время для защиты своих интересов, нарушенных оспоримой сделкой. По мнению законодателя, годичный срок является для этого вполне достаточным.
Однако, учитывая известную произвольность в отнесении недействительных сделок к числу оспоримых и ничтожных (подробнее об этом см. коммент. к ст. 166 ГК), установление по отношению к ним таких различных по продолжительности сроков давности вряд ли было оправданным.
Федеральным законом от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», принятым по инициативе Президента РФ, комментируемая статья изложена в новой редакции. Главным новшеством стал отказ от специального (10-летнего) срока давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Кроме того, комментируемая статья ныне сформулирована более корректно, так как ранее создавалось впечатление, что с истечением исковой давности лицо лишается самого права на предъявление иска.
2. Установленный ст. 181 (в редакции ФЗ от 21 июля 2005 г.) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный ГК срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу ФЗ от 21 июля 2005 г. Последний вступил в силу со дня его официального опубликования в «Российской газете» от 26 июля 2005 г. Это означает, что если до 26 июля 2005 г. прошло более трех лет с момента начала течения исковой давности по требованию о применении последствий не действительности ничтожной сделки, данное требование должно считаться задавненным, однако лишь при условии, что иск не был заявлен. Напротив, если соответствующий иск был предъявлен до 26 июля 2005 г., хотя и не был на эту дату рассмотрен судом по существу, производство по нему должно продолжаться в общем порядке.
3. Комментируемая статья по-разному определяет не только продолжительность, но и начало течения исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности.
В первом случае давность начинает течь со дня, когда началось исполнение сделки. Это означает, что в данном случае не действует общее правило ст. 200 ГК о том, что давность течет со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Кроме того, закон в этом плане не придает значения тому, когда была совершена сделка. Наконец, если не началось исполнение ничтожной сделки, не началось и течение исковой давности для требования о применении последствий ее недействительности.
Во втором случае, напротив, в основном действует общее правило о начале течения исковой давности, т.е. ее начало привязано к субъективному моменту — дню, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях для признания сделки недействительной. Лишь для сделок, совершенных под влиянием насилия или угрозы, годичный срок исчисляется со дня их прекращения, т.е. с момента, когда угроза миновала, насилие прекратилось и т.п.
4. Статья 181 в своей новой редакции вновь оставляет открытым вопрос о сроке давности для требования о признании ничтожной сделки недействительной. В настоящее время теоретически возможны два варианта ответа на него, а именно что:
а) давность по данному требованию является такой же, что и по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, т.е. три года. Данное решение базируется на близости рассматриваемых требований и, как следствие, необходимости одинакового подхода к сроку их заявления, а также на том, что в этом случае применяется общий срок исковой давности, составляющий три года;
б) требование о признании сделки ничтожной может быть заявлено независимо от времени ее совершения и исполнения. Иными словами, на это требование не распространяется исковая давность. Данный вывод представляется наиболее оправданным с теоретической точки зрения, поскольку требование о признании сделки ничтожной представляет собой установительное притязание, которое по самой своей природе не подвержено какой-либо давности (подробнее об этом см. коммент. к ст. 208 ГК).
Другой комментарий к статье 181 ГК РФ
1. Статья устанавливает специальные сроки исковой давности (см. п. 1 ст. 197 и коммент. к ней) по требованиям, связанным с недействительностью сделок, проводя различие между сделками ничтожными (п. 1 статьи) и оспоримыми (п. 2 статьи).
2. Для ничтожных сделок срок давности в интересах правопорядка существенно увеличен по сравнению с общим сроком в три года (ст. 196 ГК) и начинает течь, когда такая сделка стала исполняться. Не имеет значения, кем из участников ничтожной сделки исполнение было начато и было ли оно завершено. Возможны случаи, когда исполнение было начато не участником ничтожной сделки, а третьим лицом по заданию участника сделки. Субъективный фактор — знание о начале исполнения — правового значения не имеет.
3. Для оспоримых сделок срок давности, напротив, является сокращенным по сравнению с общим сроком и начинает течь в зависимости от вида оспоримой сделки.
В дополнение к правилам п. 2 ст. 181 ГК в ст. 13 Федерального закона от 05.03.99 N 46-ФЗ «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг» (СЗ РФ, 1999, N 10, ст. 1163) предусмотрено, что срок исковой давности по делам о признании выпуска ценных бумаг недействительным составляет один год с даты начала размещения ценных бумаг.
4. К срокам исковой давности по недействительным сделкам применяются в силу прямого указания п. 2 ст. 197 ГК общие правила о давности, содержащиеся в ст. 195, 198 — 207 ГК, в т.ч. о приостановлении срока давности (ст. 202 ГК), перерыве его течения (ст. 203 ГК) и восстановлении давности (ст. 205 ГК).
Применение в данном случае правил ст. 200 ГК о начале течения срока давности исключается, поскольку в ст. 181 установлены по этому вопросу иные правила.
Ошибка в загранпаспорте: что делать и стоит ли паниковать?
По общему правилу, сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью отсчитываются со дня, когда о нарушениях должно было быть известно или стало известно. Отсчет производится непрерывно.
Из-за жилья судебные процессы длятся годами, и иски подаются не единожды. В связи с этим законодателем внесены изменения, затрагивающие, в частности, сделки с недвижимостью – установлены предельные сроки давности. Теперь немного поговорим о сроках. Уголовное право Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью Операции с объектами жилой недвижимости всегда являлись действием, способным нарушить права любой из участвующих в ней сторон. Именно поэтому в действующем законодательстве существует такое понятие, как срок давности при подаче иска по операциям с недвижимым имуществом.
Пошаговая инструкция, основы законодательства, ответы на вопросы, образцы документов, сопутствующие сервисы и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.
Судебная защита нарушенных прав и законных интересов имеет временные границы — установленный законом срок исковой давности. Статьей ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности по данным искам начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.
Специальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью требуется при решении вопросов, возникающих после их признания недействительными.
Верховный суд о сроке давности по сделке купли-продажи
Если продали имущество, но оказалось, что на него имеют право третьи лица, покупатель должен вернуть купленное. Срок давности на оспаривание сделки с продавцом течет с даты, когда покупатель узнал об отсутствии у него прав на имущество.
Добросовестный приобретатель получил имущество по договору-купли продажи. Если окажется, что это нарушило права третьих лиц на имущество, приобретатель должен вернуть купленное.
Прежде в спорах по таким сделкам существовала проблема: исковая давность на оспаривание исчислялась с момента заключения сделки. В итоге покупатель мог остаться без имущества и без денег.
Верховный суд решил проблему: покупатель вправе предъявить иск в течение срока давности с даты вынесения судебного акта, по которому оспорили сделку.
Верховный суд изменил толкование нормы о сроке давности по сделкам купли-продажи, благодаря чему покупатель не останется без денег и имущества, если собственник истребует купленное у добросовестного приобретателя. Раньше суды защищали интересы такого покупателя только в пределах трехлетнего срока давности с даты начала исполнения сделки.
Верховный суд разъяснил, что исчислять срок нужно с даты, когда сделку оспорили, а не начали исполнять. Таким образом, Пленум Верховного суда разбудил «спящую» до этого норму статьи 461 ГК РФ (п. 83 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).
Она позволяет возмещать убытки покупателя, когда товар изымает третье лицо.
Верховный суд о сроке давности по сделке купли-продажи
Интересно и расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации ипотеки. Оформление ипотеки предполагает регистрацию договора ипотеки (п.2 ст.10 ФЗ №102). Значит, при расторжении ДКП по взаимному согласию регистрировать надлежит и заключаемое соглашение сторон.
Еще примечательный нюанс это частичная предоплата, какую обычно требует продавец. Переданный аванс после расторжения договора не возвращается, поскольку сразу после передачи становится непосредственной собственностью получателя. Если и осуществлять предоплату, то только в качестве задатка.
Значимым условием является и стоимость недвижимости. Нередко стороны указывают меньшую цену с целью уменьшения налогов. При расторжении договора и требовании возврата выплаченных денег, возвращается сумма согласно договору и не более.
Участие риэлтерских компаний
Если вы приобрели недвижимость у риэлтерской компании, а через лет пять – шесть оказалось, что были нарушены права продавца, то можете спать спокойно, так как такая проблема – головная боль для юридических лиц, ведь именно риэлторы здесь будут нести ответственность, да и то, если сроки давности будут восстановлены.
ВНИМАНИЕ !!! Не следует совершать сделки с объектами недвижимости самостоятельно, так как велик риск попасть в неприятность, связанную с обременением квартиры (дома) третьими лицами. Только компании и их представители (риэлторы), являющиеся специалистами в организации сделок с недвижимостью, дадут гарантии полной чистоты и прозрачности сделки, а также буду ответственны за правильную организацию сделки в течение всего срока исковой давности.
Недействительные сделки по новым правилам
Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми.
Изменились и сроки исковой давности. Несмотря на то что в последнее десятилетие уменьшилось количество незаконных и проблемных сделок, едва ли можно говорить о качественной правовой и финансовой защищенности покупателя.
Какие конкретно произошли изменения и как они влияют на сегодняшний рынок жилой недвижимости?
На наши вопросы помогли ответить Алексей Комаров, нотариус из Санкт-Петербурга, Вадим Лященко, управляющий АН РБНО, и Ирина Щербинина, эксперт по недвижимости.
Что изменилось в новом законодательстве? Каковы сроки исковой давности (т.е. по прошествии какого срока покупатель квартиры может быть совершенно спокоен и освобожден от претензий участников сделки и третьих лиц)?
Исковая давность сделок с недвижимостью
Исковая давность сделок с недвижимостью является фактором, сдерживающим количество споров по квартире и направленным на повышение устойчивости гражданского оборота. Это позволяет покупателю не проверять все риски с даты постройки квартиры и не беспокоиться по поводу рисков все время владения квартирой.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. По истечении указанного срока лицо, считающее, что его права нарушены, конечно в праве обратиться в суд, но достаточно подачи заявления второй стороны о пропуске срока давности, и суд откажет в удовлетворении иска.
Как уберечь себя от действий мошенников и судебных исков?
Оформление любой сделки с недвижимостью требуют крайне внимательного отношения к документам. Ошибки в них могут в итоге привести к тому, что сделку признают незаконной, и придется покидать уже обжитую квартиру или дом. Выгоднее сразу обратиться в надежное риелторское агентство, которое может похвастаться надежной репутацией.
Есть метод, позволяющий получить информацию о том, кто и когда был прописан на данной жилплощади, и куда затем выписан. Эти сведения содержатся в домовой книге, из которой должна быть сделана выписка. Нужно обратить внимание на несколько важных моментов: Если присутствуют размытые формулировки, например: «Выписан в г. Челябинск» — без указания конкретного адреса, это должно насторожить покупателя. Это значит, что человека выписали из квартиры «в никуда», и в дальнейшем он может вернуться и заявить о своих правах на долю жилья или целую квартиру.
Важно обратить внимание на то, были ли в квартире прописаны несовершеннолетние, когда и куда они были выписаны.
Время — не всегда на вашей стороне…
Раньше такие операции проводились только с разрешения органов опеки, сейчас оно уже перестало быть обязательным. Однако если права несовершеннолетних были нарушены во время сделки, ее могут признать недействительной. Недействительными также признают сделки заключенные несовершеннолетними до 14 лет недееспособными лицами, кроме того, законом исключаются притворные сделки, которые оформляются только для вида. Например, муж не может купить жилье у жены, если не является собственником.
Это важно знать: Можно ли проживать в нежилом помещении
Если выявятся обстоятельства, по которым сделка может быть признана незаконной, суд обяжет покупателя освободить жилплощадь, а продавца – вернуть деньги. Однако если с момента сделки прошло хотя бы несколько лет, найти продавца обычно не представляется возможным, и в итоге покупателю придется решить вопрос и с поиском нового пристанища, и с возвратом денег самостоятельно.
Чтобы избежать неприятных ситуаций и судебных разбирательств, нужно быть внимательным при оформлении договора и при поиске продавца. Не стоит торопиться, нужно поговорить с человеком. Важно выяснить, почему тот продает жилье, кто жил здесь раньше. Первое элементарное правило безопасности – необходимо убедиться в наличии у продавца регистрационных документов на недвижимость. Сделки нужно совершать только с владельцем, в мире недвижимости нельзя соглашаться на любые договоры, оформляемые по доверенности.
Этот инструмент как добросовестного покупателя, так и добросовестного ответчика. 10-летний срок его окончания, гарантирует права тех и других. Вообще этим инструментом надо уметь пользоваться. Т.к. срок начинает течь не с момента события, а с момента, когда стало известно о нарушении, могут быть самые неожиданные ситуации. Некоторые специально моделируют ситуации, чтобы исказить действительность. Есть еще одна правовая ситуация. Односторонние действия, осуществляемые для реализации права, срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. Речь идет о реализации арестованного или заложенного имущества, списание денег со счетов и т.п. Поэтому важно об таких ситуациях знать.
Другая полезная рекомендация для наших читателей. Не совершайте сделок с недвижимостью самостоятельно. Обращайтесь к специалистам, которые в договоре на свои услуги дадут вам гарантии чистоты сделки и ответственности, в случае, если у вас в будущем возникнут проблемы.
Обоснование: ст. 199 ГК РФ.
Как быть, если истек срок исковой давности, объяснит юрист в видеоматериале:
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.