Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты на квартиру и как правильно его заключить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Порядок и условия прекращения ренты по взаимному согласию сторон
Расторжение договоров рассматриваемого типа по взаимному согласию обоих участников сделки на добровольной основе является наиболее простым и доступным способом прекращения правовых отношений на сегодняшний день. Составление документа по взаимному согласию осуществляется в соответствии с пунктом первым статьи номер 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная статья предполагает в качестве оснований для изменения или прекращения соглашения определенные условия. Например, рассматриваемое действие возможно в случае, если обе стороны добровольно принимают решение о прекращении правовых отношений при отсутствии в договоре противоречий с законодательством.
В случае с многосторонними соглашениями, в рамках которых каждая сторона осуществляет предпринимательскую деятельность, прекращение или изменение соглашения возможно при получении согласия всех или большинства участников. Как и в предыдущем случае, необходимо отсутствие противоречий Кодексу или самому соглашению. Юридическая практика показывает, что оптимальным решением станет уточнение порядка определения данного большинства на момент составления соглашения для исключения рисков споров в дальнейшем.
Передача ренты в случае наличия согласия всех или большинства участников на прекращение правовых отношений по соглашению распространяется на все виды имущества, включая:
- недвижимые объекты,
- материальные ценности,
- деньги.
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Пожизненная рента остается действительной до смерти ее получателя. По договоренности выплаты производятся при передаче указанного в договоре имущества в пользование другому человеку. Исходя из общей стоимости передаваемого имущества, определяется размер регулярных отчислений.
Получатель занимает более выгодное положение – ему перечисляют сумму, которая не должна быть меньше прожиточного минимума. Плательщик ренты вправе пользоваться имуществом. Однако остаются риски для обеих сторон.
В соглашении обычно устанавливают сроки внесения финансовых средств. Если подобных сведений в документе не содержится, то регулярность платежей устанавливается государством.
Договор должен быть нотариально заверенным. Прекратить его действие в одностороннем порядке разрешено получателю ренты при наличии у него значительных оснований для этого.
Имущество по договору ренты передается за определенную плату или бесплатно. От этого момента зависит налогообложение сделки.
При передаче объекта за плату налог возникает, как и при купле-продаже. Налоговая ставка составит 13% от стоимости имущества. Обязанность по уплате налога возникает у бывшего владельца, поскольку именно он получает доход.
При передаче объекта без денежных выплат налог применяется по таким же правилам, что и по договору дарения. Налог составит 13% стоимости недвижимости, оплачивает его плательщик ренты, если стороны не являются друг другу близкими родственниками.
Согласно ст. 14 СК РФ близкими родственниками являются: супруг, дети, родители, сестры, братья, внуки, бабушки, дедушки. Эти лица освобождены от уплаты налога.
Важно: Для расчета суммы налога берется кадастровая стоимость объекта. Сведения о кадастровой стоимости содержит реестр недвижимости. Налоговики ориентируются именно на эти цифры при определении размера налогового платежа.
О заключении соглашения граждане обязаны сообщить в ФНС по месту проживания. Ежегодно подается декларация о доходах, в которой указывается информация о приобретенном недвижимом имуществе. Налоговые последствия в случае неподачи декларации не самые благоприятные: налоговая служба в любом случае получает сведения о заключенных сделках от регистрирующих органов, а к тем лицам, кто вовремя не подал декларацию самостоятельно и не уплатил налог, наказывает штрафом.
Мошенничество при заключении и расторжении договора ренты
Насколько всем известно, договоры ренты чаще всего заключают пожилые люди, желающие предоставить возможность нуждающимся пользоваться их имуществом в обмен на ежемесячные выплаты и соответствующий уход. Зачастую они бывают наивны и попадаются на удочки мошенников. Чтобы избежать неприятных ситуаций, следует соблюдать несколько простых правил:
- Встречи с потенциальным плательщиком ренты лучше устраивать в сопровождении специалиста или кого-нибудь из родственников. В таком случае у возможного злоумышленника отпадет желание связываться с человеком, обладающим определенной поддержкой. Если рентоплательщик обещает быть благонадежным, то близкий человек или специалист поможет это понять.
- Для избежания обмана пункты договора тоже следует составлять с помощью специалиста в сфере юриспруденции. Он знает, что должно быть прописано в договоре. Но и сами не теряйте бдительность — вносите в договор абсолютно все, даже то, что не считаете важным.
- Так как судопроизводство по расторжению договора ренты после смерти рентополучателя в России практически не имеет места быть, мошенникам очень легко оставить с носом уже его наследников. Положение о том, каковы будут условия договора после смерти, должно быть четко и подробно, понятным языком прописано в договоре.
Как оспорить сделку при жизни получателя?
Перед тем, как обратиться в районный суд, необходимо выполнить ряд действий:
- Сначала нужно отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если вы не получите ответ в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, или в 30-тидневный срок (при отсутствии сроков в договоре/приложении), вы имеете право обращаться в суд с требованием расторжения договора (п. 2 ст.452 ГК РФ).
- Обращаться следует в районный суд по месту жительства ответчика, или же в районный суд по месту нахождения имущества (если в иске указано требование о возврате имущества получателю ренты). При обращении в суд туда подается исковое заявление.
Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика.
Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и пр.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые по мнению истца обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (ст. 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые очень часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании.
Напротив, как свидетельствует судебная практика, большей силой пользуются объективные документальные свидетельства.
Основания для расторжения пожизненной ренты
При анализе гражданского законодательства можно найти целый ряд оснований к расторжению договоров пожизненной ренты и схожих сделок. Основные положения закреплены в ст. №№ 166, 170, 450, 587, 599 и 605 ГК РФ.
- Соглашение сторон. Обе стороны готовы и хотят расторгнуть пожизненную ренту (иной схожий договор).
- Уклонение (неисполнение, неполное исполнение по иным причинам) условий договора ренты плательщиком по обстоятельствам, за которые не отвечает получатель платежей.
- Существенное нарушение условий договора ренты, влекущее за собой право получателя в одностороннем порядке выйти из сделки с требованием о выкупе, либо возврате имущества, в т.ч. за вычетом его цены в счет стоимости ренты.
- Ничтожность, оспоримость, мнимость договора. Предоставляет право обеим сторонам, их правопреемникам досрочно расторгнуть соглашение, в том числе в судебном порядке.
Кроме того, в соответствии с положениями ст. 593 ГК РФ рентополучатель вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком.
Существует несколько способов прекращения договора:
- Добровольное прекращение. Представляет собой весьма простой и неконфликтный вариант. При взаимном согласии составляется документ, прописывающий условия расторжения. Такое соглашение должно содержать положения о передаче имущественных ценностей, денежных средств, недвижимых объектов. Он должен быть удостоверен нотариусом и регистрируется в подразделении Росреестра, где после оплаты госпошлины обременение с недвижимого объекта будет снято.
- Принудительный разрыв рентных отношений. Инициатором может быть получатель в связи с неполучением полного размера выплат или неудовлетворительном качестве предоставляемых услуг. Систематическое нарушение требований может выражаться в:
- Отказе осуществлять выплаты или выдаче средств с постоянными задержками;
- Злостном невыполнении других обязанностей, в том числе, непредоставление ухода или неуплата коммунальных услуг;
- Нарушении других требований, если они определяются существенными.
Выявление таких случаев влечет разрыв договорных обязанностей с участием судебных органов, при его положительном решении договор прекращает своё действие.
Получателю возвращается предмет договора, а плательщику выплачивается денежная сумма, если объект передавался за плату. Судебные издержки возлагаются на ответчика. Помимо этого, уже уплаченные суммы на выполнение других обязанностей не подлежат возврату.
Выше мы рассмотрели какие должны быть основания для расторжения договора ренты, а сейчас рассмотрим основания для выкупа ренты. Таковыми должны быть:
- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
- плательщик ренты признан неплатежеспособным;
- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
Стороны могут установить и иные основания для расторжения договора ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить её и прекратить выплату. Но это возможно только при соблюдении следующих условий. Отказ в уплате ренты должно быть оформлено в письменной форме и при уведомлении получателя за три месяца до прекращения выплаты ренты. При этом обязательство о выплате ренты не прекращается до получения суммы выкупа получателем ренты. Условие в договоре об отказе плательщика на выкуп ренты является ничтожным (ст. 592 ГК РФ).
Можно ли оспорить рентный договор на квартиру
Важно! Оспорить этот документ возможно только при его неправильном оформлении, поэтому если заниматься этим вопросом будет специалист, то никакие посягательства третьих лиц не приведут к признанию его недействительным.
Для оспаривания договора ренты должны иметься веские основания, к которым относится:
- выявлены определенные обстоятельства, выступающие доказательством того, что сделка была недействительной или мнимой;
- рентополучатель является частично или полностью недееспособным;
- получатель платежей на день заключения соглашения был под воздействием алкоголя, наркотиков или иных аналогичных веществ, поэтому не мог отвечать за свои действия;
- владелец недвижимости заключал контракт под воздействием угроз или шантажа;
- во время заключения сделки были нарушены права несовершеннолетних;
- одной из сторон не соблюдаются условия соглашения.
Ищем специалиста для расторжения договора ренты
Если при заключении договора ренты теоретически можно обойтись лишь услугами нотариуса, то при расторжении сделки разобраться во всех тонкостях будет непросто
Каждой из сторон мало просто аннулировать соглашение — важно минимизировать потери. Сделать это без грамотной правовой поддержки практически невозможно, поэтому, если вы столкнулись с необходимостью отказаться от рентных отношений, начните процесс с поиска квалифицированного юриста
Задача профессионалов при расторжении договора ренты:
- — Разобрать сложившуюся ситуацию совместно с клиентом и дать ей правовую оценку
- — Спрогнозировать возможные риски и финансовые последствия
- — Сформулировать несколько альтернативных вариантов расторжения договора и объяснить их преимущества и недостатки
- — Взять на себя общение с другой стороной и попытаться заключить мировое соглашение
- — Подготовить необходимые документы и исковое заявление в суд
- — Собрать документальные доказательства и показания свидетелей в пользу клиента
- — Убедительно отстаивать позицию клиента в суде
- — Добиваться максимально выгодного для клиента решения суда
- — При необходимости обжаловать вердикт в вышестоящих инстанциях
- — Проконтролировать ход исполнения судебного решения
При расторжении договора ренты не стоит сразу идти в суд. Квалифицированный юрист сначала должен приложить все усилия для заключения мировой с противоположной стороной конфликта.
Существует несколько способов прекращения договора:
- Добровольное прекращение. Представляет собой весьма простой и неконфликтный вариант. При взаимном согласии составляется документ, прописывающий условия расторжения. Такое соглашение должно содержать положения о передаче имущественных ценностей, денежных средств, недвижимых объектов. Он должен быть удостоверен нотариусом и регистрируется в подразделении Росреестра, где после оплаты госпошлины обременение с недвижимого объекта будет снято.
- Принудительный разрыв рентных отношений. Инициатором может быть получатель в связи с неполучением полного размера выплат или неудовлетворительном качестве предоставляемых услуг. Систематическое нарушение требований может выражаться в:
- Отказе осуществлять выплаты или выдаче средств с постоянными задержками;
- Злостном невыполнении других обязанностей, в том числе, непредоставление ухода или неуплата коммунальных услуг;
- Нарушении других требований, если они определяются существенными.
Выявление таких случаев влечет разрыв договорных обязанностей с участием судебных органов, при его положительном решении договор прекращает своё действие.
Получателю возвращается предмет договора, а плательщику выплачивается денежная сумма, если объект передавался за плату. Судебные издержки возлагаются на ответчика. Помимо этого, уже уплаченные суммы на выполнение других обязанностей не подлежат возврату.
После смерти собственника
Закон позволяет заключать договоры ренты двух типов: бессрочные и пожизненные. Договор первого типа означает, что после смерти получателя ренты его имущество остается в собственности плательщика. Наследники умершего не имеют на него прав и не могут требовать включить его в состав наследства.
На основании пожизненного договора имущество передается плательщику ренты только на период жизни гражданина. Плательщик ренты после смерти ее получателя обязан вернуть имущество наследникам, теряя собственные права на него.
Все пункты договора должны быть внимательно изучены до его подписания для определения правовых последствий. Такой подход гарантирует отсутствие неожиданностей, поскольку условия могут быть различными.
Обычно одним из пунктов договора ренты является порядок погребения и его оплата. Все действия должны точно соответствовать оговоренным условиям. Нередки случаи обращения наследников умершего лица в суд по поводу недовольства качеством похорон.
Судебная практика свидетельствует о том, что суд обычно занимает сторону плательщика ренты. Основное внимание при рассмотрении дела уделяется тому, как исполнялись обязательства при жизни получателя ренты.
Если вторая сторона полностью соблюдала все пункты соглашения, процедура погребения не станет основанием для признания сделки недействительной или применения ответственности за неисполнение условий соглашения.