Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Субаренда части земельного участка для строительства». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственно субарендой называется передача арендуемого одним лицом земельного участка во временное пользование другому лицу, которая обязательно должна производиться на основании соответствующего договора, оформленного юридически грамотно по актуальному на 2015-2016 год образцу.
Сдача земельного участка в субаренду обычно оформляется договором. Письменная форма документа обязательна в том случае, если он заключается сроком на 1 год и больше этого периода, а также, если хотя бы одной стороной правоотношений выступает юридическое лицо.
При подготовке соглашения можно опираться на типовой договор субаренды земельного участка. Обычно он состоит из следующих разделов:
- название документа, его номер (в случае необходимости), дата и место заключения сделки;
- наименование сторон;
- предмет соглашения;
- срок субаренды;
- размер субарендной платы;
- права, обязанности, ответственность сторон;
- порядок изменения, расторжения договора;
- приложения;
- адреса, реквизиты субарендодателя и субарендатора.
Что из себя представляет
Субаренда — это юридическая сделка. Она представляет собой фактическую передачу права пользования объектом недвижимости или иным имуществом третьему лицу.
То есть, арендатор — сторона по договору аренды, который имеет право пользоваться данным имуществом, может передать третьему лиц, то есть субарендатору, своё право на пользование этим же имуществом.
Но, арендатор имеет только право пользования. Право распоряжения данным имуществом ему может дать только собственник.
Он должен выразить своё согласие на то, что арендатор передаёт право пользования его имуществом другому лицу.
Согласие выражается только в письменной форме. Это можно сделать 2-мя различными способами:
| Отразить согласие собственника на то, что арендатор может сдать его имущество в аренду непосредственно в договоре аренды | так и прописать, что арендатор имеет право передать предмет данного договора в пользование третьему лицу |
| Составить отдельный документ, в котором будет отражено согласие собственника | документ составляется в свободной форме. Главное условие — в письменной, и должен быть подписан обеими сторонами. Этот документ может стать дополнительным соглашением к договору |
Ограничения права пользования земельным участком
Отдельные положения договора имеют огромное значение в деятельности арендатора и субарендатора после вступления этого документа в законную силу. На них следует обратить особо пристальное внимание.
Одним из таких пунктов является ограничение на право пользования участком:
- Его можно использовать только в правовом поле той категории земель, к которой арендуемый участок причислен.
- Отдельные ограничительные меры могут быть прописаны арендодателем в заключаемом договоре субаренды земли.
- Если какие-то подобные меры указаны владельцем этого земельного участка в первичном договоре аренды, то они обязательны и для субарендатора.
Ограничительные меры могут налагаться не только собственником участка, но и соответствующим нормативным актом муниципалитета в случае установления земельного сервитута.
Как взять землю в аренду
Если Вы, как будущий арендатор, задумались, как взять участок земли в аренду, – эта статья поможет разобраться, какие этапы для этого необходимо пройти.
Первое, что надо сделать сформулировать цели аренды земли, что позволит конкретизировать требования к расположению, площади и иным особенностям участка. Также следует изучить правовую базу.
Правовое регулирование аренды земли осуществляют Земельный и Гражданский кодексы РФ, в частности:
- статьи 606-620 ГК РФ, содержащие общие положения об аренде;
- статья 22 ЗК РФ Аренда земельных участков;
- статьи 39.6 – 39.8 и 39.11-39.14 ЗК РФ о предоставлении в аренду государственных или муниципальных земель;
- статья 46 ЗК РФ «Основания прекращения аренды земельного участка» и другие нормативно-правовые акты.
Отношения между арендатором и арендодателем могут регулироваться и другими нормативными актами, такими как Градостроительный кодекс РФ, Федеральные законы РФ, Постановления Правительства РФ.
Нормы об аренде участков могут содержаться и в положениях местного законодательства: так, например, при аренде земли в Москве надо учитывать нормы Закона г. Москвы от 19.12.
2007 N 48 О землепользовании в городе Москве.
После того, как потенциальный арендатор ознакомился с законодательной базой, он предпринимает следующие шаги:
- запрашивает у уполномоченных органов, например, в Росреестре или МФЦ, сведения о подходящих под его требования свободных земельных участках;
- проверяет правовой статус земель найденного участка по данным Росреестра и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также проверяет данные об объекте недвижимости через выписку из ЕГРН (до 2017 года информация об участке была указана в кадастровом паспорте);
- уточняет с помощью публичной кадастровой карты кадастровый номер и размер участка, а также данные его владельца;
- проверяет, нет ли каких-либо ограничений на использование или аренду земельного участка, определенных законом, договором или вынесенным судебным решением (такими ограничениями могут быть ипотека, сервитут, арест участка);
- по согласованию с владельцем земли заключает договор аренды земельного участка на нужный срок (в случае аренды земли у государства, как правило, проводится аукцион).
Права и обязательства сторон
У субарендатора по договору возникают права, аналогичные правам арендатора:
- Пользоваться землей в находящимися на участке строениями надлежащим образом, т.е. в соответствии с их назначением;
- Право на регистрацию в снимаемой недвижимостичленов своей семьи, включая детей, не достигших совершеннолетия;
- Предоставлять участок сторонним лицам, при этом контролируя этот процесс. О передаче земли третьим лицам должен быть заранее уведомлен арендатор.
Права и обязанности субарендатора, возникающие у него по сделке субаренды, установлены в статье 615 ГК РФ.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса, наряду с правами на субарендатора возлагаются также обязанности:
- Пользоваться землей только согласно ее назначению;
- Поддерживать состояние земельного участка в надлежащем виде, не допускать ухудшение его свойств;
- Не допускается сдача земли в субаренду;
- Не препятствовать арендаторуконтролировать состояниеземельного участка, пускать его на территорию для осмотра;
- Вносить арендную плату в соответствии с графиком платежей по договору;
- Освободить участок после завершения действия договора.
Следует понимать, что договор может включать в себя и другие обязанности сторон.
В случае невыполнения субарендатором своих обязанностей по договору, арендодатель и арендатор могут потребовать от него возмещения причиненных в результате этого убытков в судебном порядке.
При незаконном оформлении документов, арендатор участка несет риски. Это может привести к прекращению правоотношений с собственником земли, а также к нему может применяться гражданско-правовая ответственность.
Расторжение соглашения
Стороны договора могут принять решение о прекращении правоотношений между ними. В этом случае, при отсутствии каких-либо претензий в отношении друг друга, составляется соглашение о расторжении договора субаренды земли.
Такой документ составляется в произвольной форме. При этом нужно соблюдать требования, установленные в Гражданском кодексе к общей форме соглашений.
Соглашение о расторжении субаренды должно включать следующие сведения:
- Личные данные сторон договора;
- Прописать тот факт, то стороны пришли к соглашению о расторжении сделки субаренды. Необходимо указать реквизиты договора;
- Описание земельного участка;
- Отсутствие претензий;
- Дата, а также подписи сторон.
Договор субаренды участка земли также может быть расторгнут в судебном порядке, на основании искового заявления одной стороны, в случае если докажет нарушение условий договора другой стороной.
Законодательные основы субаренды муниципальных объектов недвижимости
Для верного и точного понимания, каким образом получить права субаренды на муниципальное имущество, необходимо прежде всего определиться с нормативными основами регулирования данных правоотношений между муниципальными органами и будущими арендаторами, независимо от того, являются ли они организациями или индивидуальными лицами.
Основным законодательным актом, определяющим правила данных правовых отношений между арендаторами и органами местного самоуправления, выступает Федеральный закон от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 данного закона, заключение договоров аренды, которые предусматривают переход прав временного пользования и владения в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может осуществляться лишь по итогам проведения конкурсных торгов либо аукционов на право заключения таких сделок.
Арендатор муниципального имущества может передать соответствующие права в отношении объекта недвижимости (здания, помещения, земельного участка) другим лицам – субарендаторам при наличии согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов.
Но, арендаторами не могут являться следующие коммерческие организации:
- имеющие статус кредитных учреждений, страховых компаний (кроме потребительских обществ и кооперативов), негосударственных пенсионных фондов, инвестиционных фондов, участников рынка ценных бумаг, а также ломбардов;
- которые участвуют в соглашениях о разделе продукции, а именно осуществляют коммерческую деятельность в сфере импорта и экспорта.
- занимающиеся предпринимательством в области игорного бизнеса. Здесь следует напомнить, что игорный бизнес в России запрещен, кроме игорных зон, которые создаются на территориях некоторых субъектов РФ (Республика Крым. Алтайский край, Краснодарский край, Приморский край, Калининградская область).
- которые являются в порядке, определенном в правовых актах РФ о валютном контроле и регулировании, нерезидентами РФ, кроме случаев, установленных международными договорами России;
- выполняющие добычу полезных ископаемых и их переработку (за исключением таких распространенных полезных ископаемых, как песок и щебень).
Очевидно, что действуют достаточно существенные ограничения в отношении отдельных видов предпринимательской деятельности, которым не может быть предоставлено право на оформление субаренды муниципального имущества.
Всегда ли недействительно ограничение на субаренду? В Верховный суд передано дело, которое может скорректировать практику
Определением Верховного суда РФ от 11.06.2022 было передано на рассмотрение экономической коллегии любопытное дело, отчетливо демонстрирующее конфликт между диспозитивным и императивным принципами регулирования.
Указанный кейс поднимает следующие вопросы:
- Должны ли стороны соблюдать условие договора, если оно формально противоречит закону, но не было при этом оспорено?
- Есть ли злоупотребление со стороны лица, которое требует исполнения такого условия?
- ФАБУЛА
Между Коммерческой организацией (далее – Арендатор, Ответчик) и Администрацией муниципального района (далее – Арендодатель, Истец) был заключен Договор аренды земельного участка.
Согласно п. 5.1 Договора аренды Арендатор вправе передать участок в субаренду лишь после предварительного согласования с Арендодателем. При этом в п. 3.3 Договора аренды стороны указали, что передача земельного участка в субаренду является основанием для досрочного расторжения договора.
Ответчиком были заключены договоры субаренды переданного земельного участка с несколькими лицами. Перед этим Истцу было направлено письмо, в котором Арендатор просил согласовать договор субаренды и просил разъяснить порядок передачи земельного участка в субаренду.
Арендодатель не согласовал договор субаренды, а после обратился в суд с требованием о расторжении Договора земельного участка, поскольку Арендатором участок был передан в субаренду третьим лицам.
- ПОЗИЦИИ СУДОВ
Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении требований Истца.
В соответствии с императивной нормой п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11) арендатор имеет право в любом случае передавать земельный участок в субаренду.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции поддержал позицию Истца, принятое судом первой инстанции решение отменил, иск удовлетворил.
Суд апелляции исходил из следующего. Положения п. 3.3 Договора аренды земельного участка прямо устанавливал основание для досрочного расторжения договора, в случае передачи земельного участка в субаренду. Суд отметил, что данный пункт договора не был оспорен и не был признан недействительным. С таким подходом согласился и суд кассационной инстанции.
Мотивировка определения о передаче дела в ВС лаконична, но чрезвычайна любопытна.
- КОММЕНТАРИЙ к определению о передаче дела в ВС
Симптоматично, что суд первой инстанции, поддержавший ответчика, и указавший на то, что спорное условие не соответствует закону, не рискнул дать ему правовую квалификацию. Не нашла она отражение и в определении о передаче дела.
Суды, очевидно, умышленно не стали ссылаться на ничтожность спорных договорных условий несмотря на единообразную практику по данной категории споров.
В правоприменительной практике условия договора, предусматривающие отличный от установленного законом «уведомительный» порядок, толкуются как противоречащие закону.
Строительство на арендованном земельном участке
Нельзя построить капитальное строение на землях с/х назначения, точно так же, как нельзя возвести складское помещение на участке, отведенном для строительства жилого дома. В общем, целевое назначение формируется из категории земельного участка, вида разрешенного использования, оборотоспособности и расположения относительно территориального планирования.
Для строительства коммерческого или жилого помещения работает один принцип, по которому по завершению строительства на арендованной земле на нее разрешено оформить долгосрочную аренду, а по возможности даже купить в собственность. Стоит отметить, что на цену земельного участка не влияет, кто ее продает муниципальная власть, предприятие или частник. Получить право на кратковременную аренду земли сроком до 5 лет можно либо через Инвестиционный совет, либо специальный земельный аукцион.
Земля под зданием принадлежит разным собственникам
Принимая подобное решение, ФАС Московского округа в своем Постановлении от 30 ноября 2022 г. по делу N КГ-А41/10911-04-П ссылается на то, что исключительное право собственника недвижимости на заключение договора аренды (купли-продажи) земельного участка, на котором расположена такая недвижимость, означает, что другие лица права приватизации или приобретения права аренды этих земельных участков не имеют. Администрация муниципального образования сообщила истцу о своем возражении относительно выкупа земельного участка, находящегося в аренде, ссылаясь на то, что право предоставления земельных участков в собственность или в аренду остается исходя из требований ЗК РФ за муниципальным образованием. Комментируя ст. 36 ЗК РФ, суд не согласился с позицией органа власти, однако указал, что договор аренды земельного участка уже заключен с заявителем. Следовательно, требование об обязании администрации муниципального образования принять решение о предоставлении его в собственность не основано на законе.
Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество арендатора, возможно в случае истечения срока договора. Необходимо учитывать, что арендатор имеет право на заключение нового договора, которое основывается не только на ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок), но и на положениях ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ (за исключением случаев гибели недвижимого имущества).
Какие могут возникать спорные ситуации?
Передача территории в субаренду является достаточно специфическим и сложным процессом. Это обусловлено тем, что для передачи объекта в пользование конкретному лицу составляется два отдельных соглашения, регистрируемых в ЕГРН. Поэтому нередко возникают разные спорные ситуации, для решения которых учитываются особенности:
- если пользователь не вносит в установленные сроки плату, то это становится основанием для начисления штрафов, причем размер неустойки может прописываться в непосредственном контракте;
- существенные отклонения от условий сделки приводят к досрочному расторжению соглашения;
- невозможно заключать контракт без предварительного составления проекта территории и межевания, так как в этом случае отсутствуют точные границы передающегося в пользование надела;
- межевание проводится только непосредственным владельцем территории;
- даже если будут составлены и подписаны все необходимые документы, сделка не будет заключенной до ее регистрации в Росреестре, поэтому субарендатор при отсутствии регистрации может не уплачивать средства по контракту, так как даже наличие подписанного передаточного акта не выступает основанием для перечисления платы;
- если пользователь земли заканчивает свою деятельность на участке до срока, указанного в договоре, это не является основанием для прекращения выплат, поэтому он должен точно следовать требованиям договора, а иначе он может столкнуться с необходимостью уплачивать принудительно крупные штрафы;
- если владелец надела постоянно поднимает размер платы, а при этом не выполняет свои обязанности, связанные с обслуживанием земли, то арендатор может подать в суд на арендодателя;
- если досрочно расторгается арендное соглашение, то это приводит к автоматическому расторжению договора субаренды.
Если каждый участник сделки будет следовать требованиям законодательства, то не будут возникать спорные моменты, приводящие к необходимости обращаться с исками в суд.
Регистрация перехода права аренды
Договор аренды земли, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регистрация перехода права аренды регламентируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ. Она может осуществляться по инициативе как правообладателей, так и лиц, приобретающих данные права, с обязательным уведомлением правообладателей, при условии наличия государственной регистрации возникших ранее прав в Едином государственном реестре прав. Состоявшаяся регистрация перехода прав удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации прав.
Государственная пошлина за регистрацию перехода прав аренды составляет: для физлиц – 500 руб., для организаций – 7500 руб.
Заключение сделки без разрешения владельца земли
В начале повествования мы упомянули о том, что из каждого правила есть исключения, а не всегда арендатор должен спрашивать разрешения у владельца участка. Это касается случаев, когда вместе с землей передается в аренду недвижимость, госсобственности, срок временного владения которой превышает 5 лет. Арендатор в этом случае обязан послать арендодателю письменное уведомление. Также принять решение самостоятельно арендатор может в случае, если владелец земли не отреагирует на уведомление в 30-дневный срок.Итак, договор аренды – временная передача прав на пользование землей. В поднаем может передаваться, как земля, находящаяся в частном владении, так и участки, принадлежащие муниципальным органам. Срок субаренды не должен превышать срока аренды, при этом земля должна использоваться строго по назначению, в противном случае арендодатель может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, от чего пострадают, как субарендатор, так и арендатор.
Правила оформления договора субаренды
В договор субаренды необходимо включить следующую информацию:
- наименование документа («Договор субаренды»);
- дата и место заключения сделки;
- наименование сторон – личная идентификационная информация и роли (арендатор и субарендатор);
- основание для передачи в субаренду – сведения о договоре аренды, его регистрационный номер и дата подписания;
- предмет договора – подробное описание технических характеристик, адрес места расположения, площадь, наличие или отсутствие строений;
- права и обязанности сторон;
- порядок оплаты – размер арендной платы, крайний срок перечисления средств, регламент корректировки суммы платежа;
- ответственность сторон за несоблюдение условий договора;
- срок действия договора;
- заключительные положения – количество экземпляров документа, порядок разрешения спорных ситуаций, реквизиты для оплаты;
- подписи сторон
К обязанностям арендаторам относят необходимость предоставить землю в назначенный срок, уведомить собственника о заключении сделки, а также следить за тем, чтобы участок использовался в соответствии с его целевым назначением. В свою очередь, субарендатор обязуется следить за состоянием вверенного ему имущества, вовремя оплачивать аренду и осуществлять ремонтные работы, если это требуется.
В графе договора о правах сторон необходимо описать правила пользования наделом, указать допустимые виды деятельности и возможность возведения строений. В пункте о правах арендатора стоит указать, что он может расторгнуть договор по причине невыплаты арендной платы субарендатором, нецелевого использования или из-за ведения опасной или незаконной деятельности.
К договору субаренды следует приложить план с указанием границ территории. Также потребуется акт согласования границ с владельцами соседних наделов.
Предметом субаренды является земельный участок и право временно его использовать. В число обязательных для указания характеристик входят следующие сведения:
- площадь надела;
- категория земель, к которой относится надел;
- кадастровый номер;
- адрес места расположения;
- цель оформления участка в субаренду;
- перечисление объектов, расположенных на участке (здания, сооружения, многолетние насаждения).
По большому счету правила составления договора субаренды аналогичны регламенту оформления договора аренды. Однако есть существенный момент – регистрация права. Именно эта процедура является гарантом исполнения условий соглашения сторонами. Таким образом, договор субаренды вступает в полную юридическую силу не с момента его подписания, а после прохождения государственной регистрации в Росреестре или МФЦ.
Регистрация возникновения права пользования участком у лица на основе субаренды не осуществляется только в том случае, когда срок действия договора не превышает один год. Иных исключений в законодательстве не предусмотрено.