Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры в ипотеку: риски покупателя в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотеку предоставляют кредитные организации, чья главная задача заключается в получении прибыли. Поэтому со всеми подряд банки не заключают договор ипотечного кредитования. Заботясь о минимизации собственных рисков, они выдвигают ряд требований, устанавливающих, кто может взять ипотеку на покупку квартиры, а кто — нет.
Что проверяют юристы?
- Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
- Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
- Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
- Наличие обременений и арестов
- Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
- Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
- Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
- Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
- Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки
Дополнительные расходы, в том числе – неожиданные
Иногда потенциальные заёмщики, ориентируясь при поиске квартир на стоимость желанных «метров», забывают учесть дополнительные расходы: за оценку квартиры, подготовку нотариальных копий документов на жильё, оформление договора купли-продажи, услуги юриста и риелтора. А затем эти деньги срочно приходится искать.
Но могут возникнуть и более серьёзные расходы. Например, аккредитованный в банке оценщик может снизить стоимость квартиры в своём отчёте, а размер ипотечного кредита будет зависеть именно от этих данных. Поэтому разницу придётся искать потенциальному заёмщику.
Есть и другие «подводные камни». Например, покупатель-«ипотечник», по договору с банком, должен оплатить определённую долю стоимости квартиры и предварительно положить соответствующие средства на специальный счёт в банке, который выдаёт ипотечный кредит (так называемый первоначальный взнос). Но продавец может потребовать внести аванс за жильё на счёт риелторского агентства, которое представляет его интересы, в качестве оплаты их услуг. А банк, в свою очередь – не признать эти расходы в качестве оплаты первоначального взноса, поскольку формально получатель денег – не продавец. В результате, если нет средств закрыть «временную дыру», покупателю-«ипотечнику» придётся добывать немалые деньги, пусть и на короткий срок.
Рекомендации покупателям
На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностью обрести собственное жилье. Но чтоб избежать рисков, придется учесть все возможные нюансы:
- тщательно проверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации о приобретаемой недвижимости;
- ознакомиться с репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо в мошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);
- проводить все финансовые операции через банк;
- заверять важные документы у нотариуса;
- потребовать расписку при выдаче аванса;
- учесть все преимущества и недостатки сделки.
Объективные причины для завышения цены
Завышение стоимости может быть связано не только с мошенничеством. Давайте рассмотрим, что может стать причиной завышения цены на квартиры:
- Ориентация на верхний порог стоимости объектов. Расчет оценочными компаниями иногда проводится с разной ориентацией на порог цены, потому и получается такой разрыв. Если похожие квартиры стоят: одна, скажем, 4 млн рублей, а вторая 6 млн, оценочная компания учитывает, что жилплощадь, которую хочет купить заемщик будет стоить 6 млн. рублей. Это не ошибка, а просто специфика расчетов;
- Ошибка в документах на квартиру, например, с датой строительства дома или т.п. Такая проблема нечасто встречается, но если происходит, то стоимость жилплощади может быть завышена несознательно, и потому не признается актуальной;
- Изменение на рынке недвижимости. Поскольку ситуация на рынке нестабильна, всегда есть риск что резко произойдет обвал цен. Потому оценке, которая была произведена недавно, уже нельзя верить, так как цена в ней окажется существенно завышенной.
Как защититься от продавца?
Золотое правило покупки имущества с любым обременением – это участие кредитора. В случае с ипотекой кредитор всегда один – это банк. Без участия банка не стоит даже обсуждать порядок заключения сделки, стоимость жилья и так далее.
Как правило, стоимость определяется исходя из уже погашенной части кредита. Достоверную информацию об этом можно получить лишь в банке. Продавец может в свою очередь завысить цену, но для покупателя это будет явно невыгодная партия. По этой причине нельзя игнорировать наличие в правоотношении третьего лица.
Вместе с тем сам банк будет участвовать в сделке в качестве гаранта её правильности и законности. Кроме того, он возьмёт на себя часть обязанностей по подготовке документов, составлению сделки и так далее.
Как защититься от рисков, указанных выше, своими силами?
Что грозит покупателю и продавцу?
Идя на завышение стоимости квартиры при ипотеке, риски покупателя более чем существенные. Схема завышения простая, но самое слабое место в ней – это оценка банковскими экспертами. Вот тут все махинации раскрываются, и над покупателем нависает угроза расплаты.
- Можно заказать независимую оценку, которую, тем не менее банк имеет право перепроверить. Если результат окажется негативным это повлечет урезание кредитных средств, или банк может вообще отказать в их выдаче;
- Когда сделка не выгорела, в сторону продавца может последовать претензия о возврате средств, на которые у покупателя есть расписка. Но такие проблемы легко урегулировать, заблаговременно обменявшись расписками;
- Переплата по ипотечному займу для покупателя. Даже если все пройдет успешно, покупателю придется много переплачивать, ведь сумма бралась большая, автоматически завышается процент по выплатам;
- Уголовная ответственность или налоговый вычет. Это высшая мера наказания, но статья о мошенничестве не всех пугает.
Как взять ипотеку по льготной программе?
Самыми выгодными являются программы по ипотеке с господдержкой. Это ряд инструментов, которые помогают оптимизировать условия оформления ипотечного кредита на более выгодных условиях для определенных категорий граждан. То есть, существуют специальные льготы, субсидии и сертификаты, которые значительно помогают ускорить процесс выплат ипотеки и уменьшить ее стоимость.
Программы господдержки молодых семей и защитников отечества являются приоритетными для государства. Практически во всех банках действуют льготные госпрограммы на ипотеку.
В 2019 году имеются следующие программы по получению ипотеки с господдержкой:
- Уменьшение процентной ставки за счет государства;
- Возможность вносить маткапитал в качестве первичного взноса;
- Субсидии по социальной ипотеке;
- Военная ипотека;
- Ипотека для молодых семей;
- Ипотека 6%;
- Реструктуризация ипотечного займа.
Ипотека для молодой семьи пользуется особой популярностью у населения. Участвовать могут супруги в возрасте от 18 до 35 лет, семьи с несовершеннолетними детьми, где одному из супругов еще не исполнилось 35 лет, и многодетные родители, у которых три и более детей. Также сюда относятся льготы на жилплощадь для родителей/усыновителей детей-инвалидов. Для разных регионов условия программы могут значительно отличаться.
Материнский капитал представляет сбой сертификат на определенную денежную сумму, которую получают семьи при рождении второго и последующего ребенка. Это капитал можно использовать в качестве первого взноса по ипотеке, или для выплат по ранее взятой ипотеке. Можно использовать не всю сумму. Важным моментом является то, что при приобретении ипотеки с использованием маткапитала, родители обязаны вписать детей в число собственников недвижимости после того, как кредит будет полностью погашен. Можно снизить платеж на ипотеку с маткапиталом при помощи рефинансирования. Об этом подробнее в видео:
Ипотека под 6% положена родителям, у которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 года родится 2-ой, 3-ий и т.д. ребенок. Срок льготного кредитования зависит от того, сколько детей в семье: 3 года, если рождается второй ребенок, 5 лет, если третий, 8 лет за двух, трех и более детей, рожденных в указанный период. Такое кредитование предполагает приобретение только на первичном рынке.
Военная ипотека представляет собой льготную помощь для военнослужащих вне зависимости от звания. Участие в этой программе не предусматривает применение маткапитала для оплаты жилплощади. В такой ипотеке могут принимать участие следующие категории лиц:
- Прапорщики и офицеры первоконтрактники в вооруженных силах с 01.01.2005 года;
- Сержанты, старшины, матросы и солдаты, поступившие на службу после 01.01.2005 года после заключения второго контрактного срока;
- Выпускники военных вузов после трех лет выслуги;
- Офицеры запаса, служащие по найму или по призыву.
Риски при покупке с обременением
- Оформлению ДКП предшествует обязательное снятие обременения с имущества, т.е. погашение займа. Чаще всего эту сумму вносит покупатель согласно предварительному ДКП, и уже после этого продавец должен снять обременение в Регпалате. Однако, собственник может и передумать продавать квартиру, а вернуть средства обманутый покупатель сможет только через суд.
- Если жилье приобреталось в ипотеку с привлечением материнского капитала, то владелец недвижимости обязан получить разрешение от органов опеки на продажу и покупку недвижимости с выделением долей детям.
- Наличие у продавца долгов перед другими кредитными организациями. В этом случае, кредиторы через суд могут наложить арест на недвижимость, с которой снято обременение. Привлечь бывшего собственника к ответственности можно, но только через суд.
Как продать квартиру по ипотеке
Существует определенная процедура продажи жилья в ипотеку, и, прежде чем прибегать к этому способу реализации собственности, необходимо знать о ней детально. Выделяют четыре основных стадии, каждая из которых может представлять свои риски для собственника квартиры, продающего своего жилье заемщику. Это следующие этапы:
- проверка состояния жилища, также проверяется, имеет ли собственность любого рода обременения, проведение оценки квартиры, ее текущей рыночной стоимости;
- после одобрения предстоящей сделки организацией-спонсором, проводятся процедуры подготовки;
- передача права собственности от старого владельца к новому;
- транзакция полного размера суммы по кредиту.
Требования к жилплощади
Ипотечный кредит в банке на покупку комнаты можно взять, если объект кредитования соответствует установленным требованиям. Таковыми являются следующие критерии.
- Коммуналка должна находиться в доме, который не признан аварийным. Он не должен входить в список объектов под снос, капитального ремонта или реконструкции с выселением жильцов.
- Общежитие должно находиться в регионе, в котором имеется отделение банка.
- В районе, который был выбран для покупки объекта недвижимости, должна быть обустроенная инфраструктура.
- В комнате должны быть созданы все условия для комфортного проживания. Это правило касается и мест общественного пользования.
- В объекте должна присутствовать отдельная кухня, а также санузел.
- Задолженности по коммунальным услугам должны быть исключены.
- Не должно быть третьих лиц, которые могут выразить свое право на получение комнаты.
Какой банк дает ипотеку на комнату?
Ипотека с жильем такого типа оформляется крупными банками. В таблице приведены сравнительные условия ипотечного кредитования на комнату в каждом из них.
| Кредитное учреждение | Срок, на который выдается кредит | Годовая ставка (%) | Размер первоначального взноса (%) |
|---|---|---|---|
| Сбербанк | До 30 лет | От 9,5 | От 10 |
| ВТБ | До 20 лет | От 11,25 | От 20 |
| Газпромбанк | До 20 лет | От 11,75 | От 20 |
| Дельтакредит | До 25 лет | От 11,25 | От 25 |
| РосЕвроБанк | До 20 лет | От 9,75 | От 15 |
Выделяют некоторые нюансы и риски, о которых нужно знать при оформлении ипотеки на комнату. Первым из них является преимущественное право покупки. При продаже недвижимости нужно предложить ее сначала гражданам, владеющим соседними комнатами. Если объект будет реализован иным лицам, то сделка может быть оспорена.
При приобретении комнаты важно заказать оценочный отчет. Но он производится только в отношении отдельной доли коммунальной квартиры. Остальные объекты не будут приниматься в расчет.
Страхование может осуществляться в отношении всего объекта имущества. Оформлять страховку в таком случае придется не только на комнату, но и на всю коммунальную квартиру. Это правило не касается комнаты в общежитии, которая является отдельным объектом.
Ипотечное кредитование на комнату в 2022 году осуществляется по аналогичной процедуре, как и при покупке квартиры. Но выделяют множество особенностей, которые важно учитывать. При этом разница имеется в том, является ли комната отдельным объектом в общежитии или считается долевой собственностью в коммунальной квартире.
Первоначальный взнос и зачем он нужен
Основное условие при оформлении ипотеки — наличие первого платежа. Первый взнос — некоторая часть стоимости приобретаемой квартиры при оформлении ипотеки. Платёж составляет с 10% до 50% цены за объект. Передаётся платёж сразу покупателем продавцу наличным или безналичным путём до сделки. Передать эти денежные средства можно как до подписания договора купли, так и после. Чем больше завышен первоначальный взнос, тем меньше сумма заёмных средств и соответственно ниже переплата по кредиту. Максимально завышенный авансовый платёж выгоден для заёмщика.
Для кредитной компании завышенный первоначальный взнос — гарантия серьёзности намерений кредитуемого лица. После приобретения на недвижимость накладывается обременение. Это значит, что кредитуемое лицо не имеет права проводить операции с объектом по своему желанию. Если заёмщик попадает в безвыходную ситуацию и теряет способность выплачивать долг по кредиту, банк вправе продать заложенный объект на аукционе. Продавать такой объект финансовая компания будет на торгах. Соответственно цена на таких площадках заниженная. Это условие позволит банку быстро избавиться от заложенного объекта недвижимости. Первый взнос как раз та разница, за минусом которой банк будет реализовывать квартиру на торгах при случае невозможности выплат. Разницу между суммой реализации и остатком долга кредитор вернёт заёмщику.
Ошибочные причины завышения цены
Предпосылки для завышения стоимости бывают искусственные и ошибочные.
- При оценке недвижимости оценщиками происходит ориентация на среднюю стоимость аналогичных объектов, продающихся в обозначенном районе. Иногда эта цена выше рыночной, что и отображается оценочной компанией в отчёте. Происходит непреднамеренное завышение.
- Неосознанное завышение бывает связано с ошибкой в бумагах на квартиру. Завышена площадь недвижимости или случайно омоложен год постройки дома.
- Устаревшая информация в отчёте оценочной компании так же бывает причиной неосознанного завышения цены недвижимости. Реальность на рынке недвижимости меняется быстро, и отчёт, созданный месяц назад, может не соответствовать сегодняшним ценам. Указанная в отчёте стоимость может случайно стать завышенной.