Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная на квартиру можно ли оспорить детям». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры
Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.
В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.
Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Нюансы, которые должны приниматься во внимание дарителем
Рекомендации этого раздела касаются не тех дарителей, которые стремятся оспорить сделку, а тех, которые, напротив, заинтересованы в том, чтобы составить юридически чистый Договор дарения, не дающий оснований для оспаривания по формальным признакам. Они следующие:
- В случае, если даритель состоит в браке и пишет дарственную на квартиру, являющуюся совместной супружеской собственностью, ему необходимо не только заручиться личным согласием своей «половины», но и оформить нотариальное согласие на дарение со стороны мужа или жены.
- Если объект дарения не находится в единоличном владении дарителя, а лишь в долевом – такое же согласие должны дать остальные собственники
- Если дарение происходит через представителя, в нотариальной доверенности на его имя должны быть указаны не только личные реквизиты доверителя, но и точное указание предмета дарения. То есть, адрес, площадь, характеристики жилого помещения.
Можно ли отменить договор дарения, пребывая с дарителем в гражданском браке?
В случае с официальным браком все однозначно супруг имеет право оспорить договор дарения, заключенный без его согласия.
Если же даритель оформляет дарственную в пользу своего родственника на квартиру, где он просиживает совместно с «гражданским» супругом, все несколько сложнее. Нотариального согласия на дарение от него не требуется. С точки зрения закона гражданские супруги абсолютно автономные субъекты, сколько бы времени по факту не длилась их совместная жизнь.
Но если речь идет о совместно нажитом имуществе, гражданский супруг имеет право подать иск. Однако ему придется доказывать факт своего финансового вложения в недвижимость (затраты на строительство, ремонт, оплату коммунальных услуг и прочее). Для этого понадобятся документы (например, чеки на покупку строительных материалов) и надежные свидетельские показания.
Есть срок давности, когда сделку дарения можно оспорить. Он составляет три года со дня, когда даритель узнал о нарушении своего права. Признать сделку дарения недействительной можно только через суд. Истцом в подобном деле будет выступать даритель либо другое заинтересованное лицо, а ответчиком — одаряемый или его наследник (когда даритель хочет вернуть недвижимость в связи с тем, что пережил одаряемого).
В целом процедура стандартная: подается заявление в суд по месту нахождения недвижимости, в котором прописываются нарушения и требования, затем начинаются разбирательства. «Рекомендуем, помимо требований об отмене договора дарения, прописать требования о признании за истцом-дарителем права собственности на недвижимое имущество. После получения положительного решения оно направляется в Росреестр. Затем уполномоченный орган вносит сведения о новом собственнике жилого помещения», — посоветовала Софья Волкова.
Сторонам необходимо заблаговременно получать свидетельства вменяемости участников сделки, включая справки из психоневрологического диспансера.
Поэтапность процесса оспаривания договора дарения
Процесс возвращения подаренной квартиры через суд является довольно сложной процедурой, требующей сильной доказательной базы, в противном случае выиграть дело будет невозможно.
Для того чтобы вернуть подаренное жилье, надо найти доказательства того, что соглашение подписано с нарушением определенных правил, предусмотренных законом.
В этом случае факты нарушения должны быть документальными, например, если человек подписывал договор, пребывая в состоянии недееспособности, надо иметь на руках заключение врача, если человеку обещали уход и обманули, надо собрать письменные свидетельства от соседей и т.д.
При собирании доказательных бумаг надо помнить, что допустимый срок подачи иска исчисляется двенадцатью месяцами со дня, когда стал известен факт нарушения при оформлении дарственной. Когда все документы, доказывающие право на возврат жилья дарителю собраны, надо сформировать исковое заявление, прикрепив к нему доказывающие бумаги.
Важным моментом является то, что в случае, если заявление составляется самостоятельно, то есть без помощи юриста или адвоката, не стоит пользоваться примерами заявлений, потому что каждый исковой случай считается индивидуальным и имеющим личный подтекст.
В исковом заявлении оглашается просьба о возврате квартиры дарителю в связи с определенной причиной, наличие которой подтверждается документами (указывается вид и название документов, которые будут прикреплены к заявлению).
Дальше следует оплатить пошлину и с заявлением, талончиком по оплате пошлины и доказательными документами можно обращаться в суд, которым будут регламентироваться дальнейшие действия истца.
Особенно внимательными надо быть при подаче искового заявления, ведь неправильная формулировка прошения или нетактично описанные основания могут стать причиной отказа в заведении судебного дела.
В случае если человек не обладает нужными знаниями для правильного оформления исковых документов, лучше предварительно проконсультироваться с юристом, ведь оспаривание несостоятельности дарственной является серьезным делом, требующим точности и реальной доказательной базы и правильности оформления сопутствующей документации.
Дарение квартиры всегда является очень серьезным поступком, совершая который даритель должен защитить себя от неправомерных действий со стороны одариваемого, для этого надо ориентироваться в действующем законодательстве, оно поможет отстоять права собственности, в случае, если при оформлении документов на дарение были допущены ошибки или противозаконные действия.
Каждый человек, дарящий квартиру должен знать, что данная сделка не является бесповоротной, ведь в некоторых случаях существует возможность вернуть свое имущество.
Документы для оформления договора дарения
Для оформления договора дарения (дарственной) нужны будут следующие документы:
-
Паспорт дарителя и одаряемого для подтверждения личности;
-
Выписка из ЕГРН или свидетельство, подтверждающее право собственности;
-
Акт приема-передачи недвижимости. По закону акт не нужен, но с ним удастся в будущем обойти проблемы. Акт составляют после оформления сделки и передачи недвижимости собственнику;
-
Техпаспорт на жилую площадь. Он понадобится, если дарится не состоящая на учете кадастра приватизированная собственность.
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
Основания для оспаривания договора дарения
Договор дарения (далее – ДД) представляет собой устную или письменную сделку, которую можно оспорить при наличии оснований:
- несоблюдение требований законодательства к оформлению дарственной;
- дарение в нарушение условий о запрещении или ограничении;
- мнимость или притворность сделки;
- нарушение требований к форме;
- отсутствие согласия супруга на отчуждение общенажитого имущества;
- предъявление требований кредитором об отмене дарственной в процессе банкротства дарителя;
- дарение неуполномоченным лицом, малолетним;
- смерть одаряемого раньше дарителя;
- оформление дарственной под влиянием заблуждения, под давлением;
- совершение одаряемым преступления против жизни и здоровья дарителя, либо его близких родственников.
Оспаривание договора дарения квартиры: судебная практика
После смерти отца, совершеннолетняя дочь узнаёт, что квартира уже в течение 4,5 лет принадлежит его соседке.
Срок исковой давности истёк. Она не могла найти оснований для подачи иска на опровержение зарегистрированного и оформленного нотариусом типового договора. Обращение к юристу позволило обыграть ситуацию следующим образом.
В суд обратилась мать девушки, которая была с мужем в разводе. Но квартира была нажита в совместном браке.
Бывшая супруга доказала посредством свидетельских показаний, что с мужем при разводе было достигнуто устное соглашение о том, что квартира им не будет продаваться, обмениваться и отчуждаться иным образом без согласия дочери.
Истица просила восстановить срок давности с момента получения сведений о том, что квартира отчуждена постороннему человеку. Так как она не могла (не должна была) знать об осуществлении сделки, суд восстановил срок давности и удовлетворил иск полностью.
В другом случае, после дарения квартиры сожителю со стороны матери, дети обратились с иском в суд. Так как договор дарения был составлен надлежащим образом, внесён в учётные кадастровые записи, но не удостоверен у нотариуса – этот момент стал базовой опорой для возбуждения иска.
Посредничество опытного юриста позволило обратить внимание на то, что женщина была склонна к алкоголизму и не давала отчёта своим действиям, что подтвердили свидетельства соседей и участковый, который неоднократно вызывался для прекращения беспорядков.
Судебной практике знакомы ситуации, когда подобные иски выигрывались за счёт признания недееспособности дарителей, подтверждая их внушаемость и зависимость воли от действий, приблизившихся к ним недобросовестных лиц.
Могут ли родственники оспорить дарственную
Оспорить дарственную, составленную и оформленную по всем правилам, ПРИ ЖИЗНИ ДАРИТЕЛЯ нельзя. То есть если ваша бабушка за какие-то заслуги или по личной симпатии подарила свою квартиру соседке, а сама продолжает жить в этой квартире, то сделать ничего нельзя. Бабушка – при условии, что она дееспособна, – сама распоряжается любым своим имуществом.
Чтобы вернуть подаренную квартиру необходимы ВЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ, которые суд при рассмотрении дела сочтет достаточными для признания недействительности дарственной. Родственники при жизни дарителя могут оспорить в суде правомерность дарения в таких случаях:
- если даритель официально был лишен дееспособности в момент составления и подписания документа
- если человек находился в неадекватном состоянии, например, в наркотическом или алкогольном опьянении
- если было давление на дарителя со стороны третьих лиц
Дарение может быть оспорено, как нарушающее требования закона (ст. 168 ГК РФ)
1. Даритель не имел права распоряжаться спорным объектом
Позиция может строится на отсутствии зарегистрированного права собственности; имелся судебный акт о признании недействительным основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи был признан недействительным). В этом случае придется доказывать, что все-таки он являлся законным владельцем.
2. Даритель не получил согласия супруга на дарение
Если даритель подарил объект недвижимости, приобретенный в законном браке, без официального согласия супруга. Стоит доказывать, что либо такое согласие не требовалось (имущество не было совместно нажитым), либо что фактически супруг был согласен.
3. Одариваемый знал об отсутствии согласия одного из сособственников объекта на дарение
Важный вопрос — знал ли изначально новый собственник, что сделка нарушает требование закона о необходимости получить согласие.
- Если знал (или ясно, что должен был знать, к примеру, при нем обсуждалась невозможность получить согласие), тогда он такой же нарушитель закона, как и даритель.
- Если не знал, то он приобретатель добросовестный и сам был введен в заблуждение.
Основания, при которых не допускается дарение
Но есть и случаи, когда договор дарения составляется вопреки нормам действующего законодательства. К примеру, к малолетним детям, которым не исполнилось 14 лет, а также к тем людям, которые определены решением суда, как недееспособны, назначается опекун или законный представитель.
Данное лицо вправе совершать некоторые действия в интересах своих подопечных, чем они иногда и злоупотребляют. Так, если опекун составит договор дарения квартиры, которая принадлежит их подопечным, то данный договор считается никчемным, то есть таким, который не несет за собой никаких юридических последствий.
Следующий случай, когда дарственная оформляется на самих опекунов. Независимо от того, откуда опекуны — из воспитательных организаций, лечебных учреждений или органов опеки и попечительства, их сотрудники не имеют права принимать такие подарки от своих опекунов и лиц, которые проходят лечении в этих учреждениях или находятся на воспитании.
Помимо этого, сотрудникам муниципальных и государственных служб запрещено принимать в качестве подарков квартиры за выполняемые ими услуги или проделанную работу.
Если договор дарения составляется в приведенных выше случаях, то на основании общих положений гражданского законодательства такие договора признаются недействительными .
Как только сделка признана недействительной, квартира возвращается прежнему владельцу, а при необходимости возмещается нанесенный материальный ущерб.
Но законодателем было установлено, что право оспорить договор дарения сохраняется только на протяжении 3-х лет после его составления, оформления и вступления в силу. И сделать это можно только на тех основаниях, которые изложены выше. Этим и отличается договор дарения и купли-продажи. Последний предоставляет более широкий спектр возможностей по его оспариванию.
Есть мнение, что дарственную может отменить только сам даритель. если у него есть на то основания. Но это не так. Во-первых, выше был приведен пример, что в случае его смерти дарителя по вине одаренного, за него это могут сделать его наследники.
То есть, если у третьих лиц возникают веские основания, побуждающие их признать сделку дарения недействительной. они могут обращаться за защитой своих прав в суд.
К примеру, даритель может быть недееспособным. а это служит основанием для наследников оспаривать все сделки, которые осуществляет наследодатель.
Особенности написания искового заявления для опровержения
Подача искового заявления в государственный суд, чтобы отсудить недвижимость, должна осуществляться при удостоверении личности человека и в срок. Применение паспорта и соглашения дарения считаются первопричинами для рассматривания иска в суде. В заявлении должны иметься основные сведения, которые являются основанием для осуществления судебного процесса. Иначе нет возможности ни для разбирательства в суде, ни для вынесения судебных постановлений.
К исковому заявлению человека прикладываются требуемые бумаги, которые могут доказать небезосновательное обращение в государственный суд. Фотоснимки, записи, документы, справки, регистрация жилья – благодаря этому судьи могут получить основание для рассмотрения дела и вручения вам вашей доли в установленный срок.
Время собирания удостоверяющих бумаг ограничивается выполнением заседаний в РФ, потому приготовиться к процессу в суде надо по возможности заранее, в срок. Дополнения могут быть отправлены несколько позже искового заявления.
Перед опровержением желательно получить качественную консультацию и узнать: правда ли есть шанс опротестования в такой ситуации и насколько высока возможность победы в деле, чтобы отсудить жилище в России.
Отсутствует согласие супруги
Можно ли оспорить дарственную при разводе? Это возможно только при условии, если муж подписал недвижимость на своего родственника или постороннего человека без предварительного получения согласия на эту сделку от своей официальной супруги. Так как имущество является совместно нажитым, то распоряжаться им единолично мужчина не имеет права. Это указывается в ст. 35 СК.
Если женщина не была осведомлена о совершаемой сделке, то она может оспорить договор дарения. Для этого ей придется обращаться в суд, но только при соблюдении следующих условий:
- квартира действительно является совместно нажитым имуществом, а не личной собственностью дарителя;
- доли могут выделяться или не выделяться;
- женщина не является совладельцем объекта, но вкладывала в него средства, поэтому для дарения такой недвижимости обязательно нужно ее согласие.
Любой критерий должен подтверждаться официальными документами. Они могут быть представлены разными справками, показаниями свидетелей в письменном виде, выписками из ЕГРН или платежными документами.
Основания для оспаривания договора дарения
Когда речь идет о собственности, нередко возникают разногласия. После составления дарственной могут появиться лица, не согласные с решением первоначального владельца. Возможны претензии к правомерности составления договора дарения. Опротестование может происходить при жизни дарителя или после его кончины. Подобная ситуация обуславливается тем, что заинтересованные лица узнают о свершившейся передаче собственности только при прочтении завещания и в момент оформления наследства.
Стоит учитывать, что в законодательстве Российской Федерации прописано несколько условий для регистрации дарения. Если договор нарушает права гражданина, последует автоматический отказ в регистрации – это пресечет дальнейшие споры. Судебная практика предполагает возможность отсудить детьми-инвалидами части подаренной жилплощади у одаряемого. Данная категория граждан по закону получит часть имущества завещателя, даже если их не включили в завещание.