Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить есть ли долги по квартире перед покупкой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 3: Проверьте основание права собственности
Проверка оснований права собственности также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство. «В последних двух случаях велика вероятность, что сделка будет оспорена в суде родственниками или вновь появившимися наследниками. Обратите внимание, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником — купил или получил в наследство. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации права. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок исковой давности по оспариванию наследства составляет три года, поэтому при проверке документов нужно обратить внимание на срок владения недвижимостью этим продавцом: лучше, чтобы он составлял более трех лет, объяснила юрист.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:
Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.
Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор ренты;
- решение суда, вступившее в законную силу.
Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.
Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.
Проверка жилья перед покупкой: наличие третьих лиц
Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников. Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад. В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.
Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение. Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости. К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.
Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.
Как проверить — инструкция
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, не остаться без квартиры и не оправдываться за чужие долги, нужно своевременно проверить, не числится ли за квартирой долгов и иных обременений.
При этом не стоит надеяться на честность риэлтора, который может быть в сговоре с продавцом и лично заинтересован в оформлении сделки. Лучше осуществить проверку самостоятельно.
При покупке квартиры задолженность по ЖКХ проверяют несколькими способами:
- Берут у продавца квартиры квитанции на оплату ЖКУ, и по каждой услуге выясняют, есть ли задолженность.
- Предлагают продавцу предъявить справки об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Можно узнать, нет ли долга по номеру лицевого счета в квитанции.
Узнать о налоговой задолженности можно в личном кабинете продавца, например, на портале Госуслуг, на сайте ФНС или МФЦ. Разумеется, это происходит при добровольном согласии владельца квартиры.
Шаг 4. Запросите выписку из домовой книги или паспортного стола
Ко времени совершения сделки в квартире не должно остаться прописанных. Готовность к купле-продаже подтверждается выпиской из домовой книги (включает сведения о прописанных) и справкой по форме № 40, которая отражает сведения о регистрации граждан по месту жительства, а также архивную информацию – в частности, о том, кто был прописан в квартире и выписан из нее ранее.
Здесь особое внимание нужно уделить тем, кто был выписан. Необходимо уточнить, на каком основании осуществлялась выписка. К примеру, сейчас, чтобы снять лицо, находящееся в местах лишения свободы, с регистрационного учета, нужно проставление суда. Раньше этого не требовалось. Как следствие – мы можем столкнуться с тем, что отбыв срок, человек заявит свои права на квартиру, и сделка купли-продажи будет пересмотрена.
Но есть и хорошая новость. Справка по форме № 40 содержит формулировку «на такую-то дату зарегистрированных в квартире нет» и действительна в течение 5 дней. Это означает, что человек, продающий квартиру, соблюдает требования честной сделки, самостоятельно урегулировав вопросы по правам на квартиру с супругом/-ой и несовершеннолетними детьми.
Как проверить наличие прописанных лиц
Нельзя забывать, что прописанные лица имеют право проживать в квартире. Перед покупкой недвижимости продавец должен всех выписать. Однако существует небольшой нюанс – некоторые категории граждан могут в дальнейшем объявиться и заявить о праве проживать в недвижимости:
— осужденные и временно выписанные в места изоляции от общества;
— находящиеся на лечении и временно выписанные в психоневрологический диспансер;
— проходящие срочную службу;
— несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях;
— пенсионеры, временно проживающие в домах престарелых.
Чтобы исключить наличие таких лиц, нужно потребовать от продавца расширенную справку, которую выдают в паспортной службе. Информация об отсутствии прописанных лиц должна быть отображена в договоре купли-продажи квартиры.
Что проверить, если квартира приобреталась по наследству
Покупателя также может насторожить, если в свидетельстве будет указано, что квартира оформлена по наследству. Тут краеугольным остается вопрос – есть ли другие наследники.
Но даже если прошло 3 года, нельзя забывать, что наследник может предоставить суду особые основания уважительности пропуска срока. И если суд сочтет возможным, то даже спустя 5 лет наследнику могут вернуть квартиру. Такой исход ситуации скорее исключение, чем правило, но лучше себя подстраховать.
Вместе с продавцом можно посетить нотариуса, который выдавал ему свидетельство о праве на наследство , и запросить справку об отсутствии других наследников или об их отказе от наследства. Получить такой документ без продавца не получится, нотариус не станет разговаривать с посторонними лицами, которые никак не относились к наследственному делу.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности указанного владельца квартиры на нее или на ее часть. У тех, кто получил право собственности с 1991 года по 1996 г., такого документа на руках не будет. На правоустанавливающем документе должна быть пометка о регистрации права.
ВАЖНО! С 2016 года свидетельства отменили вовсе, и у владельцев на руках должна быть выписка из ЕГРН.
При проверке свидетельства о праве собственности следует обратить внимание на документы, которые указаны в нем в качестве основания, и сравнить с тем, что реально представляет продавец. Совпадать должны серии, номер, ну и тип документа. В свидетельстве необходимо проверить и все известные характеристики квартиры, включая этаж и назначение. В графе «Назначение» должно быть указано, что это жилое помещение.
ВАЖНО! На сайте Росреестра нужно найти кадастровый номер конкретной квартиры и обязательно его сверить с указанным во всех документах.
При наличии обременений квартиру будет купить сложно, да и рискованно. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, что в такой ситуации делать. Например, можно погасить ипотеку из своих денежных средств, но в таком случае покупатель рискует.
План действий – шаг за шагом
- При осмотре объекта недвижимости попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) вносятся сведения о правах, ограничениях и обременениях.
- Правоподтверждающие документы – служат подтверждением регистрации возникновения и перехода права на недвижимость. До 31 января 1998 года сделки регистрировались в БТИ (Бюро технической инвентаризации) в Петербурге эта организация называлась ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро). Свидетельств о регистрации не выдавалось. На правоустанавливающем документе ставили соответствующий штамп. В период с 01 февраля 1998 года по 31 декабря 1999 года был переходный период, в который дела передавались из БТИ в службу по регистрации сделок и сделки могли регистрироваться и там, и там. С 01 января 2020 года до 15 июля 2016 года, документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество, было Свидетельство о государственной регистрации права собственности. После этой даты государственная регистрация права подтверждается только выпиской из ЕГРН.
- В вышеуказанных документах мы видим фамилии собственников продаваемого объекта. Наша задача познакомиться с каждым, посмотреть удостоверения личности – свидетельство о рождении для лиц младше 14 лет и папорта лиц, старше 14 лет. Паспорта должны быть действующими, не иметь лишних надписей, вырванных страниц и т.п.
- Далее следует ознакомиться со справкой о зарегистрированных в продаваемом объекте гражданах. В разных регионах она имеет разные названия, к примеру, выписка из домовой книги, выписка из поквартирной книги, в Петербурге – справка форма №9. Граждане, не являющиеся собственниками, но постоянно зарегистрированные в объекте имеют право пользования объектом. Соответственно эти граждане должны быть согласны на продажу, а собственник должен взять на себя обязательство приложить усилия по снятию данных граждан с регистрации, о чем делается запись в договоре купли-продажи объекта.
- Запросить у продавца архивную выписку из домовой книги. В Петербурге такая справка называется – справка форма №12. В это справке мы видим о наличии, либо отсутствии, в продаваемом объекте граждан временно снятых с регистрации, снятых с регистрации несовершеннолетних.
- Сами заказываем выписку из ЕГРН. Нам имеет смысл заказать две выписки. Первая – выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Здесь мы увидим адрес объекта, кадастровый номер, дату регистрации права, ФИО всех собственников, наличие обременений (к примеру, ипотека, запрет на совершение сделок наложенный службой судебных приставов и т.п.).
Вторая – выписка о переходе прав на объект недвижимости. В этой выписке будут указаны все переходы права собственности на покупаемый нами объект. Кто продавал и на основании чего. Чем больше сделок, тем больше вероятность возникновения проблем, связанных с предыдущими владельцами.
- Согласие супруга на продажу объекта потребуется в случае приобретения одним из супругов объекта недвижимости в момент нахождения в браке. Даже, если супруги после приобретения объекта потом развелись, данное согласие от бывшего супруга потребуется. Исключением являются случаи, когда объект был приватизирован, подарен или получен в наследство.
- Сегодня все чаще родители используют при покупке недвижимости средства материнского капитала. Иногда они «забывают» выделить долю ребенку в приобретенной недвижимости, особенно это может произойти после полного погашения ипотечного кредита, который использовался для приобретения объекта. Поэтому помимо слов собственников, что они не использовали маткапитал, имеет смысл запросить справку об остатке на пенсионном счете. Справка об остатке на пенсионном счете матери позволит нам удостовериться, что материнский капитал использовался или нет.
- Технический паспорт на объект позволит нам взглянув на план объекта понять была ли в объекте какая-либо перепланировка. Технический паспорт не является обязательным документом для совершения сделок. Не у всех собственников он может быть. Однако, если объект регистрировался после 15 июня 2016 года, когда при регистрации перехода права собственности начали выдаваться выписки из ЕГРН, то в выписке из ЕГРН обязательно должен быть план объекта.
- Справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) не являются обязательными. Но вы можете попросить собственника предоставить такую справку и даже оплатить ему ее. Ведь эта справка хоть немного, но обезопасит вас от того, что гражданин страдает заболеваниями, которые могут в будущем выступить основанием для оспорения сделки с недвижимостью.
А квартирка-то с душком!
Недобросовестные продавцы охотно скрывают некоторые проблемы, связанные с квартирой, надеясь, что покупатель наивно пропустит мимо глаз обременение или залог. Но только не дотошный человек, который знает, что выписка из ЕГРН покажет статус квартиры. Либо она чиста, либо она числится в залоге у банка, арестована или имеет какое-либо другое обременение. Все это будет отражено в официальном документе, и скрыть это не удастся.
Кстати, квартира, купленная прежним хозяином в ипотеку, может уже и не быть ипотечной, как заявляет продавец. Для доказательства стоит потребовать справку из банка о полностью погашенном кредите на квартиру.
Чтобы не взять на себя долги за коммуналку, стоит попросить собственника предоставить квитанции на все виды ЖКУ и проверить, есть ли там задолженности, либо представить справки об их отсутствии. Важно знать, что в соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ после продажи квартиры к новому собственнику переходят только долги прежнего хозяина за капремонт. Прочие долги за ЖКУ остаются за продавцом.
Вы точно все проверили?
Возвращаемся ко вторичке и доскональной проверке сделки на юридическую чистоту. Вроде бы всё проверили, можно открывать расчетный счет или оформлять аккредитив и завершать процесс.
А через несколько месяцев вам приходит повестка в суд, где рассматривается дело об аннулировании вашей сделки. Я специально спрятала от вас одну бумажку и не рассказала о ней выше.
Оказывается, вы замотались настолько, что забыли запросить справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркодиспансера (НД) о вменяемости продавца. А он, видите ли, не только там состоит на учете, но и вообще признан недееспособным, то есть не имеет права продавать. Так родственники заявили. И всё — суд, прощай квартира, ну и большая часть денег. Из-за какой-то одной бумажки время и сбережения усилия коту под хвост…
На такие случаи всегда предусмотрен план Б – не участвовать в самодеятельности, а найти компетентного риэлтора/брокера или нотариуса, если сделка сложная и рискованная. Так, в рамках сопровождения процедуры специалист самостоятельно собирает информацию по собственникам, детям, делает заявки в органы, сверяет кадастровый паспорт с фактическими данными. Если сделку сопровождает нотариус, на него по закону ложится ответственность за любые споры, которые могут возникнуть после подписания договора купли-продажи, если они касаются проверяемых нотариальной конторой документов. Материальная ответственность в том числе.
Наравне с нотариусом гарантом юридической чистоты выступает высокая компетенция нанятого вами риэлтора. Что из перечисленного выбирать – решайте сами, исходя из сложности сделки и потенциальных рисков.