Сдача квартиры в аренду посуточно подводные камни

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сдача квартиры в аренду посуточно подводные камни». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Не любое жильё подходит для посуточной аренды. Как, например, посуточно сдать большую многокомнатную квартиру? Как и «убитую» (без ремонта): сдать их посуточно практически нереально. Если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, о краткосрочной аренде тоже можно забыть.

Какой должен быть ремонт

В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.

Понял, что субаренда мне больше не подходит

Я стал одновременно работать по субаренде и по модели управления, поэтому всем новым собственникам предлагал выбор, даже если квартира была в нужном мне районе. На агентский договор соглашался не каждый: кто-то не хотел разбираться в новых схемах работы, а кто-то предпочитал стабильную прибыль, которой не может похвастаться модель управления.

Сначала я относился к этому с пониманием, но быстро столкнулся с проблемой: всю заработанную прибыль надо было вкладывать в ежемесячную оплату квартир на субаренде. Получилось так, что на этой модели я перестал выходить на чистую прибыль, так как она вся уходила в оснащение и запуск новых квартир.

Чем больше становилось квартир в субаренде, тем больше оборотных средств мне нужно было иметь на начало месяца. Например, для оплаты 30 квартир по 20 000 рублей на начало каждого месяца мне нужно иметь 600 тысяч рублей. Я отдавал их собственникам и только потом начинал отрабатывать, сдавая квартиры посуточно. Допустим, за квартиру нужно платить первого числа, она стоит 20 тысяч рублей, сутки — 2 тысячи рублей. Сначала я из кассы достаю 20 тысяч и отдаю собственнику, потом эти 20 тысяч в течение 10 дней возвращаются в кассу, и только потом я начинаю зарабатывать.

В итоге у меня сформировались три причины, по которым я больше не хотел работать с субарендой:

• Цикличность. В субаренде всегда есть промежуток времени, когда компания сидит без денег. Чем больше компания, тем тяжелее держать необходимую сумму в обороте.
• Зависимость от спроса. В периоды низкого спроса на субаренде работа выходит либо в ноль, либо в минус — ведь собственнику надо заплатить в любом случае.
• Противостояние собственника и агентства. В модели субаренды собственник — противник в другом углу ринга. Задача агентства — опустить его по цене, чтобы заработать больше. А контрзадача собственника — сдать квартиру дороже и переложить на агентство максимум расходов.

Модель управления решала эти проблемы. Собственник становится моим партнёром: мы вместе заинтересованы в результате и делим потери из-за сезонности. Так мы не боремся друг с другом и работать гораздо комфортнее. Это стало главной причиной перехода на управление.

Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно

Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.

Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.

Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.

В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.

Масштабирование бизнеса. Партнерство

При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.

Какой сделать ремонт и сколько стоит обстановка

Всё зависит от квартиры и целевой аудитории — если собираетесь привлекать богатых европейских туристов, то придется выделяться среди конкурентов. Для массового сегмента подойдет добротный ремонт из современных материалов.

Обставляют квартиру недорогой, но прочной мебелью — новую ищите в IKEA, подержанную на Avito. Вот список:

• Спальное место — на это арендаторы обращают внимание в первую очередь. Ищите двухспальный диван или кровать, подержанный вариант стоит 5-10 тысяч. Если возьмете шириной от 140 см и длинной от 220 см, клиентов будет больше — у вас будут селиться высокие люди, которым сложнее найти комфортное спальное место.
• Место для хранения вещей — для эконом-класса достаточно шкафа или прихожей. Подержанный шкаф стоит порядка 5-10 тысяч, но придется оплачивать расходы на перевозку. В магазине прихожую можно найти за 10 тысяч, а полноценный шкаф — за 20-30 тысяч.
• Минимальный набор для кухни — небольшой гарнитур для хранения посуды, пару табуретов, маленький стол. В недорогих однокомнатных квартирах или в студиях обеденный стол заменяют на журнальный столик. Если искать с рук, всё вместе стоит 5-10 тысяч. В магазине — от 20-30 тысяч.

Как открыть бизнес по краткосрочной аренде квартир?

Наиболее востребованным способом предоставления жилья посуточно считается третьего варианта в крупных городах и их центральных районах. По своей сути, посуточный наем квартиры равносилен гостиничным условиям. Поэтому он популярен у туристов, которые не желают останавливаться в городе по явно завешенным ценам отелей.

Для наймодателя вариант выгоден тем, что посуточная плата в итоге превышает в 2-3 раза ту, что взимается с жильцов, арендующих квартиру на длительный срок. Реализовать такой бизнес вполне просто, достаточно для этого иметь свободную жилплощадь и разместить объявление на популярных ресурсах по обороту недвижимости.

На сколько будет прибыльным дело, оказывают влияние следующие факторы:

1. Расположение жилья (большинство туристов предпочитают центральные кварталы или дома, расположенные близко к транспортным остановкам, станциям метро);
2. Уровень комфорта:

• хороший ремонт;
• чистая исправная сантехника;
• электроприборы (телевизор, стиральная машинка, микроволновка, электрочайник);
• кондиционер;
• часто интересуются наличие двуспальной кровати;
• диван, который можно разложить (это удобно, если заезжает компания или семья),
• шкаф;
• посуда;
• наличие wi-fi, сегодня является важным фактором при найме жилья.

Подводные камни при сдаче квартир посуточно

Любой бизнес не лишен рисков. Отметим несколько из них:

1. Сохранность имущества (самой квартиры и всего, что в ней находится):

• составляйте грамотный договор;
• как раскрутитесь, оформите себя в качестве ИП, так будет проще отстоять свои интересы в суде.

Сдавая жилье, просите у нанимателей копию паспорта и сверьте ее с оригиналом или сфотографируйте паспорт;

1. Проблемы с соседями. Постарайтесь наладить с ними отношения, поскольку временные жильцы могут оказаться довольно шумными и это будет приводить к конфликтам. Поговорите с соседями, насколько они не против ваших планов по сдаче квартиры. Если им важна тишина и покой, постарайтесь не пускать квартирантов на время праздников;
2. Необходимость регулярно производить уборку после каждого жильца, стирать белье, а также быть готовым подстраиваться под желание клиента заехать или выехать даже ночью.

Использовать для продвижения соцсети и сайты с объявлениями

Для привлечения гостей нужно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями с возможностью онлайн-бронирования (например, «Авито Недвижимость», Agoda, Airbnb, Booking) и метапоисковики (TripAdvisor).

Также важно давать подробное и понятное описание своих объектов, условий бронирования: пользователь должен легко найти нужную ему информацию. Например, на «Авито» есть определенные правила, которых необходимо придерживаться арендодателям. Нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать качественные и информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.

На подобных сервисах также можно использовать функции рекламного продвижения, которые поднимут объявление в поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение, и квартира не будет простаивать.

Выгоды посуточной аренды

Выгоды и преимущества для квартиросъемщиков заключаются в следующих моментах:

1. Частные квартиры оборудованы кухнями, где имеется вся необходимая посуда для приготовления и приема пищи — чайник, кастрюли, ложки, вилки, тарелки и т. д. Это позволяет экономить время и деньги на питание в ресторанах.
2. В отелях и гостиницах такие услуги, как чистка обуви, стирка одежды и т. д. платные, а в арендованных квартирах жильцы делают всё это самостоятельно, не затрачивая при этом дополнительных средств за использование утюга и стиральной машины.
3. Снять квартиру можно в любом удобном районе, а все гостиницы, как правило, располагаются в центре города.

Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:

• Оплата

Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;

• Срок действия и условия пролонгации договора

В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;

• Оплата коммунальных услуг

Аренда посуточно или долгосрочно: что выбрать?

Идея бизнеса на долгосрочной аренде жилья стара как мир.

Кроме того, квадратные метры можно сдавать не только для проживания, но и для офисов.

Съем на короткий срок тоже только набирает обороты. Прежде всего, из-за высоких цен в отелях.

В некоторых ситуациях проживание в, казалось бы, дешевых хостелах все же обходится дороже снятой квартиры.

Но при этом человек получает возможность самостоятельно распоряжаться пространством, своим графиком, готовить себе привычную еду на кухне. И, вообще, можно чувствовать себя как дома.

Положительные стороны бизнеса

Краткосрочная аренда	Долгосрочная аренда
В праздничные и выходные дни можно заработать куда больше, чем на долгосрочной аренде.	Стабильный и гарантированный заработок.
Большим спросом пользуются даже самые простые квартиры на окраинах (особенно если они рядом с вокзалом или аэропортом).	Позволяет создать источник дохода с нуля – вам не нужен стартовый капитал, если квартира уже в хорошем состоянии и с ремонтом.

Какая аренда выгоднее – краткосрочная или долгосрочная

Пустая недвижимость не приносит прибыли. Но такое положение дел легко исправить с помощью сдачи жилья в аренду на длительный или короткий срок.

С долгосрочной сдачей все понятно: необходимо найти клиентов, заключить договорные обязательства, и получать прописанную в договоре сумму ежемесячно. Жилье можно проверять 1 раз в месяц, чтобы удостовериться, что все в порядке, а можно и довериться жильцам, особенно, если это знакомые.

Сдача квартиры посуточно подразумевает поиск новых квартирантов практические ежедневно. Как правило, для этого используют сайты по аренде жилья.

Однако это имеет 2 неоспоримых плюса:

1. ежедневная проверка состояния жилья;
2. высокий доход, который выше до 5 раз, чем от долгосрочной аренды.

Например, сдача однокомнатной квартиры в Москве на длительный срок составляет 40 тысяч рублей в месяц. Аренда ее же на сутки в среднем приравнена к 3,5 тысячам рублей, то есть, если сдавать в месяц всего 20 дней, то доход будет выше. Поэтому заработать на краткосрочной аренде можно гораздо больше.

Сколько можно зарабатывать

Основной целью при сдаче квартиры посуточно является максимальная прибыль. Если брать в расчет доход за вычетом всех выплат, включая налоги от легальной аренды, то краткосрочный найм выигрывает в финансовом плане сильно больше, чем долгосрочная аренда.

Пример: Выручка за сутки с однокомнатной квартиры =3000, без простоев за месяц =25 дней, после вычета всех расходов из таблицы, чистый доход =35000.

Статья расходов	Сумма в рублях
Аренда	30000
Реклама	3000
Уборка	5000
Прочие расходы	2000
Итого	40000

Правильно оформить сдачу квартиры – это только полдела, ведь рядом проживают соседи, которые не всегда готовы видеть ежедневно разных людей.

Проблемы с соседями по этажу или дому могут возникнуть только, если квартиранты нарушают правила аренды. Если этого не происходит, то недовольство соседей может выражаться только в том, что они ежедневно встречают незнакомых людей в подъезде. А это никак не относится к ответственности и не противоречит закону.

Также не стоит ждать подвоха от соседей, если сдача квартиры происходит легально, то есть собственник официально оплачивает налоговые сборы.

Самое страшное, что может быть – это вызов участкового. В этом случае разговор с представителем закона неизбежен, но, как правило, он заканчивается предупреждением, максимум штрафом.

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно

Посуточная аренда выгоднее длительной, но в каждом случае все индивидуально. Чтобы определить ваши перспективы, вы должны проанализировать некоторые моменты:

• Район города, где находится ваша квартира (центр или окраина);
• Расположение квартиры в районе (вход с центральной улицы или далеко в глубь от проходной части улицы);
• Дом, в котором находится квартира (современный новый с приятным подъездом или старый советский с разрушенным подъездом);
• Ремонт – современный или косметический по старинке в советском стиле;
• Наличие быт техники: стиральная машина, посудомоечная машна, микроволновка, телевизор с кабельным ТВ, фен и прочее;
• Кровати (удобные современные или б/у советские диваны).
• Чистое постельное белье, подушки, одеяла (есть ли оно и какого качества, постирано или имеет пятна, вызывая чувство брезгливости);
• Вид из окна (во двор на лавочку с бабушками или панорама города);
• Соседи за стенкой и сверху (никого не слышно, или присутствует постоянный фон плачущих детей и ругающихся мужчин и женщин);

Эти и еще многие другие параметры могут иметь прямое отношение к количеству денег, которые вы можете заработать с посуточной аренды. Взвесьте всё. На кого вы рассчитываете, на каких людей, которые будут пользоваться вашими услугами посуточной аренды квартиры.

Посмотрите, если дом, в котором находится ваша квартира находится радом с какой-нибудь гостиницей, то ваш вариант квартиры, как минимум, должен соответствовать тому же уровню качества, а то и выше, чтобы конкурировать.

Как правило, услугами посуточной аренды пользуются:

1. Влюбленные пары
2. Туристы и гости города
3. Проезжие транзитом, чей следующий рейс будет через несколько часов или 1-2 дня.

Люди, нуждающиеся в отдыхе и готовые снять жилье на сутки или несколько суток очень требовательны. Могут придти, посмотреть, если что-то не понравиться, то развернуться и уйдут, так как всегда есть другие предложения.

Подводные камни при составлении договора аренды квартиры

Чаще всего, договор аренды между арендодателем и нанимателем позволяет обезопасить обе стороны от непредсказуемых действий. Подводные камни при составлении договора аренды квартиры могут обнаружиться при неграмотном составлении самого договора. Поэтому учтите несколько моментов:

1. Количество жильцов. Составляя договор с одним нанимателем квартиры, указывайте, сколько человек вместе с ним будут проживать, и кем они ему приходятся.
2. Паспортные данные. Переписывайте в договор все данные каждого человека, который будет проживать в квартире. Если это несовершеннолетние дети, то пишите данные свидетельств о рождении.
3. Дополнительная плата за проживание в квартире родственников. Нечасто, но бывает, что к квартирантам может приехать погостить бабушка, дедушка, сестры, братья – это может быть несколько человек сразу. Не стоит поднимать скандал, если людям захочется побыть вместе с близкими и к ним кто-то приедет. Просто оговорите, сколько будет стоит проживание в квартире других членов семьи, ели они приедут.
4. Список бытовой техники и ценного имущества в квартире. Не поленитесь добавить в договор информацию о ценных вещах, которые вы передаете в пользование квартирантам. Не лишним будет указать стоимость вещей. Если что-то сломается не по вине квартирантов, например, выйдет из строя холодильник, то пропишите условия его восстановления. Правильнее всего это будет делать за счет владельца квартиры, ведь холодильник может быть не новым и им пользовались другие квартиранты, а по закону подлости он может выйти из строя уже на следующий день при новых квартирантах. Им это не очень понравится, поэтому ремонт вещей, вышедших из строя не по вине квартирантов лучше возлагать на себя. А вот если они что-то сломают, например, кровать, на которой попрыгали дети, то в таком случае они должны будут возместить стоимость кровати с учетом её средней рыночной цены.
5. Страховка. Не поленитесь застраховать квартиру от пожара, а в договоре аренды указать, что квартира застрахована он несчастного случая. Это поможет страховой компании предъявить претензии квартирантам, если такое случится по их вине и это будет доказано комиссией.

Могут ли квартиранты претендовать на квартиру

Квартиранты могут претендовать на квартиру только в том случае, если арендуемая ими квартира – неприватизированная. Такая недвижимость является собственностью государства и поэтому главное лицо, на которого выдавался ордер проживания, может не все. Кстати, даже сдавать неприватизированную квартиру по закону нельзя.

Если квартирантами окажется семья с кучей детей, а то и вовсе одинока многодетная мать, то выгнать её из стен муниципальной квартиры будет сложно, даже практически невозможно. К тому же, если квартиранты будут исправно платить по коммунальным услугам, то они смогут получить права прописки в такой квартире.

Конечно же – это возможно через суд. Но если попадутся весьма активные квартиранты, поймут, что они сняли жилье в муниципальной квартире, то они смогут упорно постараться прописаться в такой квартире.

Похожие записи:

• Накопительная часть пенсии как получить единовременно в 2023 году
• Когда поднимут денежное довольствие военнослужащим в 2023 году
• Льготы на проезд ветеранам труда в Калужской области в 2023 году