Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке от застройщика. Инструкция.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На процедуру приезжают дольщик и застройщик. Если в интересах какой-либо из сторон действуют представители, у них должна быть при себе доверенность. На осмотр объекта обязательно подъезжает и приёмщик — это страховка от возможных расходов на ремонт в будущем. Итак, все стороны (или их представители) на месте, начинается приёмка квартиры.
Дом построен: что дальше
Итак, новостройка полностью возведена, все коммуникации готовы, придомовая территория очищена от строительного мусора. Но этого мало, чтобы приглашать новых собственников в новое жильё. Прежде всего застройщик должен:
- уведомить территориальное отделение Минстроя о завершении строительства дома;
- обратиться в надзорные органы для проведения экспертизы — так комиссия из специалистов санитарно-эпидемиологической, пожарной и экологических ведомств проверяет помещение;
- получить одобрение от госслужб, подтверждающее соответствие дома определённым нормам и параметрам.
Что такое приемка квартиры?
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
Как узнать, что дом построен и квартиры готовы к приемке
Когда дом готов к сдаче, застройщик оповещает собственников о вводе объекта в эксплуатацию. Будущим жильцам рассылают официальные письма с приглашением на приемку квартир.
СПРАВКА:
| Если вы в течение двух месяцев не реагируете на уведомления от застройщика, квартиру сдадут в одностороннем порядке. Тем не менее, вы сможете предъявить претензию, при необходимости, пока действует гарантийный срок (5 лет — на дом и 3 года — на инженерно-технические коммуникации). |
Прежде чем непосредственно осматривать жилье, рекомендуем поехать в офис компании-застройщика и запросить копию разрешения от городских властей на ввод дома в эксплуатацию. Проверьте адрес участка и характеристики объекта: они должны совпадать с проектной декларацией. Так вы будете уверены: все идет в соответствии с законом.
Как составить акт о недостатках
После осмотра квартиры, подъезда и придомовой территории составьте смотровой лист — документ, где будут зафиксированы все недочеты. В верхней части бумаги поставьте дату, укажите адрес объекта. Подробно опишите то, что, по вашему мнению, застройщик должен исправить своими силами. Подпись представителя компании означает его согласие с замечаниями. Сделайте ксерокопию, оригинал оставьте себе, а второй экземпляр передайте застройщику.
СПРАВКА:
| Если дефекты не устранят, вы сможете подать иск в суд и приложить документ. |
Что нужно иметь при себе во время приемки
Чаще всего будущие владельцы осуществляют проверку самостоятельно, однако, не будучи экспертами в данной области, легко могут упустить важные моменты. Профессионалы обладают все перечнем необходимого оборудования для того, чтобы проконтролировать соответствие качества стен, полов, инженерных коммуникаций, параметров окон и прочего. Иногда стоит воспользоваться их услугами. К тому же, специалисты смогут потом взяться за дизайнерский ремонт помещений.
Надо иметь при себе паспорт, договор. Чтобы записать обнаруженные недостатки, нужно вооружиться бумагой, ручкой, маркером для пометки мест с изъянами. Проверка электросети выполняется тестером, вентиляция – простой зажигалкой или свечой (отклонение пламени). Также не лишним будет иметь фонарик, рулетку, стремянку, уровень.
Вам нужен ремонт?
Как принять новую квартиру у застройщика
Принимать квартиру в новостройке нужно в светлое время суток. Так будут лучше видны все огрехи. Необходимо выделить достаточное количество времени. При осмотре вам не должны навязывать какие-либо временные рамки. В законодательстве нет норм, которые указывают на то, что принимать квартиру в новостройке можно не более часа-двух. Собственники квартир не ограничены во времени при проведении приемки.
Дольщикам нужно проверить состояние всего здания, а не только своей жилплощади. Необходимо осмотреть чердачные и подвальные помещения, подъезды, лифты, перегородки и т.д. Эту процедуру лучше проводить днём, так как в новостройке могут быть еще не установлены все осветительные приборы. Отправляясь принимать квартиру у застройщика, желательно взять с собой определенный набор предметов и инструментов:
- фонарик;
- зажигалку;
- тестер для электророзеток;
- молоток;
- уровень и отвес для проверки вертикальности стен;
- стремянку;
- лампочку;
- компактное электрооборудование;
- электрическое устройство с высокой мощностью;
- вольтметр;
- ручку и бумагу для записей.
Подписываем документы
Фууух, почти все.
Осталось записать все недостатки в акт осмотра. И подписать его и акт приема-передачи. Или не подписать — решать вам.
Подписывать или нет
Если вы обнаружили недостатки (а такое бывает в 90% случаев), есть два варианта:
1. Не подписывать акт. Требовать устранить недостатки и провести приемку повторно. Этот вариант гарантирует, что дефекты исправят. Застройщику придется поторопиться, чтобы успеть к установленному сроку передачи. Ключи вам пока не дадут.
2. Подписать акт с условием устранения дефектов. Обязательно указать сроки, когда всё должны исправить. Ключи отдадут. Но, возможно, придется поупорствовать, чтобы застройщик качественно и быстро устранил недостатки.
Подписываем акт осмотра
Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт. Еще раз повторим: по закону, составив акт осмотра, вы имеете право не принимать квартиру до устранения дефектов.
Подписать акт осмотра должны стороны, указанные в ДДУ. Обязательно нужно проверить доверенность на менеджера, который будет подписывать ваш акт. В документе должно быть написано, что сотрудник может это делать от имени застройщика.
Подписываем акт приема-передачи
Но сначала внимательно читаем. Например, застройщик может включить в акт фразу о том, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта долевого строительства. Такой пункт могут вписать, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить из акта это предложение, и только после этого подписывайте.
Как подготовиться к осмотру и приемке квартиры
Как бы сильно ни хотелось скорее получить ключи и приступить к оклейке обоями своей новой квартиры, необходимо провести очень тщательный осмотр перед подписанием акта о принятии жилья. Потому что вовремя не замеченные и не устраненные дефекты могут обернуться протекающей крышей или коротящей проводкой, а ваши свежие обои придется убирать и заниматься ремонтом за свой счет.
Приемка квартиры начинается в офисе компании-застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом ДДУ (договора долевого участия) и паспортом. Если приемку проводит не сам покупатель, а его представитель или не все покупатели могут присутствовать, необходимо предъявить доверенность, заверенную у нотариуса.
В свою очередь, застройщик должен показать покупателю документы разрешения на ввод здания в эксплуатацию и о присвоении дому почтового адреса. Это подтвердит статус дома, как официально построенного. Также вы вправе попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе, требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.
Иногда случаются неприятные частные случаи во время передачи жилья:
- вам могут предложить подписать акт приемки помещения до его осмотра, в офисе компании. Делать этого, разумеется, не стоит. Так как все недочеты в таком случае исправлять придется своими силами.
- некоторые застройщики могут схитрить со сроками и попытаться передать вам квартиру без осмотра в одностороннем порядке. В таком случае, при вводе здания в эксплуатацию и необходимом обзвоне дольщиков они уверяют в том, что очередь на осмотр очень большая и записывают вас через 2-2.5 месяца. А затем проводят акт передачи без вашего участия в одностороннем порядке по закону.
Чтобы избежать такой ситуации, обязательно напишите официальное письмо-претензию застройщику, если вам предлагают записаться на осмотр через 2 и более месяца. В нем вам необходимо указать, что вы готовы принять объект в соответствии с условиями договора и законом. Потребуйте копию претензии с распиской о получении уполномоченного на это сотрудника. Или отправьте ее письмом с уведомлением и описью вложения. Это будет доказательством, что вы не уклонялись от приемки. Важно! Такие действия компании-застройщика могут быть расценены, как подозрительные – отнеситесь к осмотру новостройки особенно тщательно.
Перед тем, как отправиться на приемку новостройки, нужно распечатать дополнительно план квартиры из приложения ДДУ для проверки планировки и изучить описание по подъезду и придомовой территории. Их застройщик тоже обязан сдать в соответствие с договором. За все отклонения от условий договора вы можете получить компенсацию или дополнительные бонусы в здании, поэтому обязательно проверьте все.
Какие инструменты вам понадобятся
Для проведения качественной приемки квартиры от застройщика экспертом с выдачей заключения требуется наличие набора инструментов и приборов:
- маркер, скотч, мел;
- двухметровая рейка, линейка, штангенциркуль;
- мультиметр, тестер слаботочки;
- лазерный уровень, отвес;
- индикатор электромагнитных излучений;
- дозиметр, чтобы проверить уровень радиации;
- термоанемометр для проверки вентиляции;
- шумомер;
- газоанализатор для анализа уровня газа в постройке;
- тепловизор для выявления нарушений в теплоизоляции жилого помещения;
- механическая и лазерная рулетки;
- фонарик для осмотра темных углов постройки, жилого объекта строения;
- фотоаппарат для фиксации специалистом дефектов, повреждений и документального их подтверждения в ходе экспертизы.
Правило № 4: Различия между существенными и несущественными недостатками
Конечно, нужно смотреть на вещи реально и понимать, что какие-то недочеты все равно найдутся. В строительстве всегда имеются недостатки. Однако одно дело, когда речь идет о мелком или легкоустранимом дефекте, и совсем другое — когда строители допустили грубое нарушение проекта или имеет место существенный изъян. В этой связи все недостатки можно разделить на существенные и несущественные.
Особенности приемки квартиры от застройщика в 2022 году
В марте 2022 года экономика страны вошла новый виток кризиса. Правительство в целях поддержки строительной отрасли установило новые правила передачи квартир дольщикам. Данные правила установлены Постановлением Правительства от 23.03.22 г. №442.
Что изменилось по отношению к 214 ФЗ:
- Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации. Закон же устанавливал, что срок передачи квартир в одном жилом доме должен быть единым для всех;
- Постановление допускает направления сообщения о завершении строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором. Закон же устанавливал требование о направлении сообщения о завершении строительства только по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении;
- Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки;
- Эксперт должен быть внесен в реестр специалистов в области строительства, осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с лицом, включенным в СРО.
Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства. Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.
- Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней;
- Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП);
- Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки;
- Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней);
- Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков в течение 60 дней, он лишается права на судебную защиту;
- Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Акта, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.
С чего начинается приемка квартиры в новостройке?
Прежде чем квартиры будут переданы дольщикам, дом должна принять Государственная комиссия, которая выдаст разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Вслед за этим застройщик должен оформить всю необходимую документацию, что занимает от трех месяцев до полугода. Как правило в этот период застройщик уведомляет дольщика о готовности передачи ему квартиры в письменной форме. После получения радостной вести, начинается приемка квартиры в новостройке. Причем сделать это желательно в течение семи рабочих дней. Затягивая начало приемки более чем на два месяца, дольщик сильно рискует — застройщик имеет право подписать приемочный акт без участия владельца квартиры в одностороннем порядке.
Если застройщик не оповестил дольщика о готовности объекта, то передать квартиру в одностороннем порядке он не имеет права.
При этом дольщик обязан принять квартиру только в том случае, если ее качество соответствует его ожиданиям.
Проверка площади помещения.
Данный вид проверки вынесен отдельным пунктом, так как несоответствие площади квартиры, указанной в договоре и фактически сдающейся застройщиком, приводит к дополнительным тратам дольщика. Поэтому принимая квартиру, стоит внимательно измерить ее площадь.
При проверке площади можно использовать рулетку, однако, ее показатели не всегда достоверны вследствие провисания. Поэтому, желательнее обмер помещения производить лазерным дальномером, который дает минимальную погрешность.
Следует знать, что нередки ситуации, когда фактическое увеличение площади не подтверждается. А так как оплата дополнительных метров ложится на собственника, стоит проверить расчет, предоставленный застройщиком. Если самостоятельное измерение площади по каким-то причинам невозможно, например отсутствие опыта или специальных приборов, разумнее обратиться к независимым организациям, которые оказывают данную услугу. Специалист предоставит документ с расчетом, который можно предъявить застройщику в случае, если по результатам фактическая площадь соответствует указанной в договоре.
Приемка квартиры специалистом или самостоятельно?
Вопрос самостоятельно принимать квартиру или со специалистом каждый дольщик решает сам. Безусловно, можно обойтись своими силами и принять квартиру, не привлекая независимую организацию. В этом случае будет полезно изучить Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, подробно ознакомиться с проектной документацией и изучить тонкости строительного дела. Лучше всего, если у дольщика есть строительный опыт или понимание, как возводится дом и что должно быть под штукатуркой. Если этого нет, нужно будет потратить время на самостоятельно изучение информации.
Также для выявления скрытых дефектов понадобятся специальные приборы, измеряющие площадь квартиры или температуру поверхностей. Стоимость данных приборов достаточно велика, поэтому приобретать их для единоразового использования нецелесообразно. Существует вариант взять, например, тепловизор напрокат. Но даже в этом случае потребуется время на ознакомление с его работой.
Поэтому, если у дольщика нет понимания как нужно принимать квартиру, а также отсутствуют необходимые для этого процесса приборы, безопаснее обращаться к независимым специалистам. Организация возьмет на себя все заботы по проверке новостройки на скрытые дефекты, составит ведомость и отправит претензию застройщику. С помощью специалистов дольщик узнает о тех недостатках, которые, возможно, самостоятельно увидеть не смог. Как, например, без тепловизора невозможно обнаружить промерзание стен.
Услуги приемки квартир небесплатны, стоимость зависит от конкретной задачи и выбранного пакета. Но потраченные на привлечение экспертов средства чаще всего окупаются путем взыскания большей суммы с застройщика за выявленные недостатки.
Следует отметить, что приемка квартиры вместе с независимой организацией законодательно не запрещена. Поэтому дольщик имеет право принимать жилье без ограничения по времени и с любыми лицами, которыми пожелает, без доверенностей. Единственное условие, при этом процессе собственник должен присутствовать лично, отправить на приемку экспертов в одиночестве не получится.